Créditos hipotecarios: quién elige al escribano, qué honorarios se pagan y cuáles son los puntos a revisar antes de firmar

Al comprar una vivienda con crédito hipotecario, elegir al escribano es una decisión clave que define quién cuidará los intereses del comprador y garantizará que la operación sea segura.

En un contexto de reactivación de los créditos hipotecarios -según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ya se registran unas 1.000 operaciones mensuales a través de esta vía-, la elección del escribano juega un rol fundamental para asegurar la transparencia de cada transacción.

Al financiar una compra, el proceso notarial no solo implica la firma de la escritura de compra-venta, sino también la constitución de la hipoteca, lo que obliga a coordinar entre las partes y la entidad bancaria.

En este tipo de operaciones, intervienen dos actos jurídicos distintos. Por un lado, la escritura de compra-venta, donde el comprador tiene el derecho de elegir a su escribano de confianza.

Por otro, la escritura de hipoteca, documento que establece la garantía real a favor del banco, donde es la propia entidad financiera la que designa al escribano que certificará esa parte de la operación. Esta división de roles está regulada por la Ley 25.093 y por la Ley 404 de la ciudad de Buenos Aires, que protege el derecho de los compradores a elegir quién los representa legalmente en la escritura traslativa de dominio.

Beatriz Álvarez, secretaria del Colegio de Escribanos porteño, explicó que ejercer ese derecho es clave para resguardar los intereses del comprador. “Es muy importante que cada comprador pueda contar con un escribano de confianza que lo asesore desde el inicio, revise el estado jurídico del inmueble, analice cada cláusula del boleto de compra-venta y lo acompañe en todo el proceso hasta la firma final”, señaló.

Además, destacó que, en una operación con financiamiento bancario, es necesario coordinar desde temprano con el escribano del banco para que no se generen demoras innecesarias.

Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA, agregó que el rol del escribano elegido por el comprador no es solo “dar fe” de la operación, sino velar por la seguridad jurídica de la compra. Desde la reserva de la propiedad, el escribano puede intervenir para asegurar que el vendedor tenga toda la documentación en regla, que no existan deudas pendientes o embargos sobre el inmueble y que las condiciones pactadas entre las partes queden correctamente reflejadas en el boleto.

“Un título seguro hace a un crédito seguro”, remarcó De Bártolo. Esto implica que el escribano debe realizar un estudio completo de los títulos de propiedad de los últimos 20 años, revisar cada antecedente de la vivienda y solicitar al Registro de la Propiedad Inmueble todos los certificados correspondientes.

Si existen irregularidades o faltan documentos clave, el proceso puede quedar frenado, generar demoras que en un contexto de inflación pueden traducirse en mayores costos para el comprador.

Costos a tener en cuenta

Álvarez también detalló cuáles son los costos asociados a la intervención notarial. En la escritura de compra-venta, los honorarios del escribano alcanzan hasta un 2% del valor de la propiedad.

En la escritura de hipoteca, que es responsabilidad del escribano designado por el banco, el costo adicional ronda el 1%; “sin embargo, en varios casos ese monto es absorbido por la entidad financiera. Además, recordó que en la ciudad de Buenos Aires existe una exención impositiva clave para el mercado actual: las escrituras de primera vivienda de hasta $205 millones no tributan el Impuesto de Sellos, lo que alivia la carga fiscal para quienes acceden a su primera propiedad”, aclaró Álvarez.

Luego de ese monto se cobra sobre el excedente del 3,5% dividido entre las dos partes (1,75% por cada lado).

Plazos

Otro aspecto relevante es el tiempo. De Bártolo insistió en que apenas se inicia el trámite del crédito, el comprador debería contactar a su escribano. “Si trabajamos desde el primer día, podemos anticipar cualquier problema con la documentación, acelerar la obtención de los certificados y evitar contratiempos de último momento”, sostuvo.

Esta coordinación temprana es clave para evitar que las demoras administrativas impacten en los costos finales de la operación, especialmente en operaciones pactadas en dólares o atadas al valor de la propiedad.

Finalmente, tanto Álvarez como De Bártolo coincidieron en que, en un contexto de mayor acceso al crédito, es fundamental que cada comprador conozca sus derechos y asuma un rol activo al momento de definir con quién realizará la escritura.

Desde la reaparición de los créditos hipotecarios, el mercado inmobiliario mostró una recuperación y cerró 2024 con el mayor nivel de escrituras desde 2017, al superar las 54.000 operaciones en CABA. De ese total, alrededor del 15% se concretó mediante financiamiento bancario.

Elegir un escribano de confianza, que explique cada paso y detalle las condiciones del contrato no es solo una formalidad, sino una herramienta clave para asegurar que el sueño de la vivienda propia no se complique por imprevistos legales o costos ocultos.