Mes a mes, los propietarios e inquilinos que habitan en la ciudad de Buenos Aires reciben malas noticias al revisar el resumen de las expensas de sus edificios. Un relevamiento privado confirmó que las expensas subieron un 87,53% en los edificios entre enero y junio de este año. Todo un récord que golpea el bolsillo.
La expensa promedio (sin incluir deudas) en CABA correspondiente al mes de junio es de $175.727 y en mayo fue de $160.604 por lo que el incremento es del 9,41 por ciento.
El relevamiento lo realizó ConsorcioAbierto, entre más de 10.000 consorcios que utilizan un software de gestión. Albano Laiuppa, director de esta compañía, dijo a Infobae que “entre los principales factores de los incrementos se encuentran la inflación, el aumento en las tarifas de energía y el ajuste salarial para los trabajadores de la propiedad horizontal”.
Esta suba constante está afectando tanto a propietarios como a los inquilinos, quienes, en muchos casos, deciden no renovar sus contratos de alquiler debido a los altos costos inesperados.
Laiuppa observó que los inquilinos suelen establecer con los propietarios un valor de alquiler que logran pagar con esfuerzo, pero las expensas los sorprenden con números que no esperaban. “Las deudas de expensas siempre son entre el administrador y el propietario, quien debe estar atento al pago. Además, el nuevo marco legal post DNU (que derogó la Ley de Alquileres) permite acordar quién abona las expensas ordinarias y extraordinarias, mirándose con lupa quién debe hacerse cargo de cada gasto”.
El impacto es fuerte informan expertos, en consecuencia, el mayor valor que se reflejará en las expensas en julio se debe al pago del medio aguinaldo. No obstante, continúan dándose algunos aumentos y ajustes en los diferentes conceptos que configuran la “canasta consorcial”, algunos de los cuales están vinculados a modificaciones de precios derivados de productos dolarizados y materiales de construcción que aumentaron en los últimos meses.
El administrador Alberto Héctor Loyarte (que junto con el contador público Fernando Pedro De Gregorio, presentaron un proyecto para bajar expensas en el Congreso), señaló que “la estructura de gastos de cada consorcio es muy específica y diferente, no solo por las características edilicias de cada edificio o complejo habitacional, sino también por las modalidades de consumo, el personal necesario para su mantenimiento y los servicios que se requieren para la satisfacción de los copropietarios que habitan”.
Tierra bonaerense e interior
En la provincia de Buenos Aires, las expensas subieron 83,73% en edificios entre enero y junio de este año.
La expensa promedio en edificios sin incluir deuda correspondiente a junio es de $69.503 y en mayo fue de $64.975 por lo que el incremento es del 6,96 por ciento. Si se compara la expensa de junio con la de junio del 2023 de $18.672, el incremento interanual es del 272,23 por ciento.
Laiuppa destacó que el aumento interanual de expensas en CABA y la Provincia de Buenos Aires fue muy similar. En CABA se paga más debido a la mayor cantidad de empleados y servicios más costosos, además de la antigüedad de muchos edificios que requieren mantenimiento especial.
En Córdoba, las expensas subieron 98,95% entre enero y junio. La expensa promedio en junio fue de $68.195, un incremento de 273,30% interanual.
En Santa Fe, las expensas aumentaron 83,82% en el primer semestre. La expensa promedio en junio fue de $61.479, un incremento de 243,38% interanual.
Cómo bajar gastos
Hay edificios que para ahorrar están limitando el uso de la luminaria en espacios comunes y de la caldera: la prenden a determinada hora.
Laiuppa sostuvo que “otros edificios se anticipan y van comprando materiales que saben que van a necesitar más adelante, para lo cual tienen que contar con fondos extra o definirlo en asamblea”.
En el contexto actual, muchos consorcios posponen el mantenimiento y remodelaciones como pintura y reparación de balcones. Estos arreglos son cruciales para la seguridad del edificio, no solo aspectos estéticos.
Desde este mes, en CABA es obligatorio que la liquidación de expensas contenga un código QR que permita a los copropietarios ver la totalidad de las facturas y comprobantes abonados por el administrador.
En la Provincia de Buenos Aires, el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPAC) está trabajando en la regulación del sector.
Además, la provincia de Neuquén estableció normas para la Administración de Consorcios, lo que permitirá obtener resultados más homogéneos en el funcionamiento de los consorcios en distintas provincias.
Loyarte comentó que una de las mayores dificultades en los consorcios es la baja participación de los copropietarios en las decisiones, con solo un 10% al 15% de asistencia en las asambleas.
Desde abril último, la media de las expensas en CABA es la más cara del país. “Comparado con otras provincias, las expensas de CABA resultaron ser las más caras del país. Problemas adicionales incluyen el incremento de la morosidad en muchos consorcios y el hecho de que AYSA factura directamente al consorcio, cargando la morosidad a quien sí paga su cuota”, dijo Loyarte.
Mientras que la morosidad, según especialistas, oscila entre el 30% y 35% y va en crecimiento en comparación con fines de 2022.
Los aumentos del gas y la electricidad para calderas y servicios comunes deberían considerarse con subsidios, ya que estos consumos son necesarios para las familias que habitan los edificios. Loyarte concluyó: “En esta etapa de acomodamiento de la economía, es crucial que los ajustes tengan en cuenta los consumos familiares”.
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