Beneficios y desventajas de los nuevos créditos hipotecarios, según el mercado inmobiliario

Tras casi seis años de inactividad en el mercado inmobiliario, la reciente introducción de nuevos créditos hipotecarios marcó una semana de revitalización en el sector. Con el Banco del Sol uniéndose como la cuarta entidad financiera en ofrecer estos préstamos, junto al Banco Hipotecario, Ciudad y Supervielle, se busca facilitar el acceso a la vivienda propia.

En este contexto de renovado entusiasmo, ya hay más de 35.000 interesados registrados en las propuestas de estas entidades, tanto públicas como privadas. En el Banco Hipotecario recibieron 100.000 consultas y 25.300 interesados se registraron en solo 9 días. Mientras tanto, en el Banco Ciudad, la cifra de interesados supera los 8.000 en la última semana.

La aparición de ofertas de créditos hipotecarios despierta tanto esperanza como dudas entre quienes aspiran a tener la vivienda propia, especialmente porque durante largo tiempo los salarios no acompañaron el ritmo de la inflación.

En la actualidad, cuando algunas personas y familias disponen de ahorros suficientes para poder cubrir más del 20% del valor total de la vivienda que buscan, y están dispuestas a asumir ciertos riesgos, surgen preguntas sobre las ventajas y desventajas, que Infobae trasladó a referentes del mercado inmobiliario.

Alejandro Ginevra, del GNV Group, comentó: “Estamos encaminados hacia la normalización de la economía, aún en una fase inicial, pero se están implementando medidas esenciales. La aprobación en el Senado de la Ley Bases, tras obtener media sanción en Diputados, será crucial. Estas son herramientas fundamentales para el mercado inmobiliario y la construcción, y la disponibilidad de crédito hipotecario es clave para fomentar la expansión de toda la actividad. Al igual que si se logra consolidar la inflación en un dígito mensual”.

Según especialistas, las ventajas actuales de los créditos hipotecarios radican en que los precios de las propiedades están históricamente bajos y el dólar se matuvo estable en los últimos tres meses.

Alan Schachter, arquitecto y experto del mercado inmobiliario, dijo que “se está frente a una situación que considero como una oportunidad histórica para la clase media. A diferencia de los créditos de 2016-2018, cuando el valor del metro cuadrado alcanzó máximos históricos, hoy este se encuentra un 50% más bajo, ofreciendo un gran potencial de valorización y una compra ventajosa”.

Además, en el sector destacan:

• Cuota baja vs crédito hipotecario tradicional: El que se ajusta en UVA tiene cuota inicial que en algunos casos llega a ser un tercio de la del un préstamo no ajustable a tasa de interés variable.
• Más accesible: “Por la misma razón mencionada en el punto anterior, dado que al ser una cuota más baja y considerando que dicha cuota no puede superar en general el 25% del salario o del ingreso del grupo familiar, alcanzará con dos sueldos no muy altos para poder ser calificado”, dijo Daniel Bryn, de Monitor Inmobiliario y socio de Zipcode.
• Si la inflación se modera, aumentará la capacidad de ahorro de una familia o persona.
• Más plazo por ley si la inflación superara al del aumento de los ingresos del deudor, para no afectar la relación con la cuota. En situaciones donde la inflación exceda en más de 10 puntos el incremento salarial, los créditos UVA cuentan con una cláusula que permite al cliente solicitar al banco la extensión del plazo de financiación hasta el 25% del monto del préstamo.
• Facilidades para cuentas sueldo: Varias entidades bancarias ofrecen tasas bonificadas con el objetivo de fidelizar a sus clientes.
• Tasas de interés más accesibles: “En períodos de nula inflación, la cuota se ajusta puramente por el cargo que oscila entre 3% y 8% anual. Esto brinda una seguridad al prestatario, ya que se consideran bajos incluso en mercados internacionales altamente competitivos”, comentó Santiago Ramos, de Vizora Desarrollos Inmobiliarios.

Para la compra de departamentos en un proyecto ubicado en Tigre, ofrecen créditos UVA a una tasa del 3% anual, facilitados exclusivamente a través del Banco Macro.

Ramos aclaró: “Estos préstamos permiten financiar la adquisición de un departamento en hasta 240 cuotas en pesos, ofreciendo una alternativa atractiva para los compradores en el mercado premium. Mientras que el uso de UVA asegura al tomador una tasa efectiva baja, siempre y cuando los salarios se ajusten a la inflación. En comparación, los créditos hipotecarios tradicionales suelen tener tasas que pueden duplicar esta cifra, lo que genera una diferencia significativa en la cuota a pagar”.

Desventajas

• Incertidumbre: El valor de cada cuota y del capital se actualiza con la inflación. El de la UVA se actualiza mensualmente con el índice CER, en contraste con el crédito tradicional de tasa fija, en donde desde el principio se sabe que cuota se va a pagar durante todo el período.

Bryn recomendó: “Si se va a tomar un crédito UVA, hay que tener en cuenta que en algunos años el salario podría subir menos que la inflación, en este caso, la cuota pasará a representar una mayor parte del ingreso”.

• Límite de edad: Cuánto más largo es el plazo del crédito, menos años puede tener como máximo el solicitante, porque los bancos apuestan a que el crédito esté cancelado antes de que el tomador cumpla los 65 años, que es la edad a la puede jubilarse.

Escenario

Históricamente, el sector inmobiliario fue un refugio para inversiones a largo plazo, y el contexto actual se considera ideal para invertir en este ámbito.

Ezequiel Wierzba, de Click Aparts, contó que “la introducción de nuevos créditos busca impulsar la demanda de viviendas, lo que a su vez favorecerá la reactivación económica y el crecimiento del Real Estate”.

Desde el segmento sostienen que una vez consolidado el crédito, sería ideal extenderlo a desarrolladores y constructores para permitirles construir a nivel nacional.

Alejandro Ginevra agregó: “Esto sería fundamental para generar viviendas accesibles para la clase media y baja, tanto en venta como en alquiler. Es crucial establecer condiciones a largo plazo. Sin embargo, debemos ser cautelosos ante posibles cambios, como la unificación del tipo de cambio, el impacto del blanqueo (que habilitaría la compra de inmuebles hasta USD 100.000) y las consecuencias de una compra masiva de inmuebles que agote el stock en CABA. Pero el retorno del crédito hipotecario es esencial, ya que sin este, no existen posibilidades de crecimiento económico eficiente”.

Cómo minimizar riesgos

Persiste una preocupación sobre la posibilidad de enfrentar dificultades para cancelar el crédito en el futuro, conscientes del riesgo que implica. Ante esta inquietud, existen estrategias para minimizar riesgos y asegurar una gestión financiera prudente.

Daniel Bryn añadió: “Una recomendación clave es asegurarse de que la cuota del crédito sea manejable. Dado que las cuotas ajustables por inflación subirán todos los meses, es fundamental que el monto sea accesible para el tomador del crédito. Esta accesibilidad se garantiza eligiendo una cuota que no comprometa desproporcionadamente los ingresos mensuales”.

Aunque los créditos hipotecarios son “una buena noticia”, especialistas advierten que los posibles solicitantes “deberían aguardar a que las tasas de interés disminuyan. Además, si se consolida el proceso de desinflación, podría hasta resurgir la oferta de créditos a tasa fija en pesos”.

Es clave mencionar que el aumento en el valor de las propiedades será progresivo. “Se espera que, con el crecimiento de las inversiones y el fortalecimiento de la demanda, se creen las condiciones adecuadas para un incremento continuo en el valor de los inmuebles, ofreciendo así una oportunidad excepcional para inversores a largo plazo en busca de beneficios futuros”, concluyó Wierzba.