Alquileres porteños, sin freno: aumentaron más de 126% en un año y registraron la suba más alta desde 2012

Los precios de alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentan un 10,1% en el mes de abril, de acuerdo a los valores publicados por las inmobiliarias para los nuevos contratos. De acuerdo con un informe mensual realizado sobre los avisos de la plataforma Zonaprop, el aumento del mes pasado fue el mayor registrado desde 2012, cuando se comenzó a relevar el precio promedio.

“La suba es mayor incluso desde el ajuste de la nueva Ley de Alquileres en 2020. En 2023 los precios acumulan un 38,4% de aumento por encima de la inflación”, detallaron desde Zonaprop. Con este aumento en los avisos ofrecidos, el precio medio de alquiler de un departamento monoambiente en la ciudad se ubica en $105.613 por mes. Un departamento de dos ambientes alcanza los $128.584 mensuales y uno de tres ambientes tiene un valor de $169.000 mensuales.

Los barrios de Palermo y Belgrano son aquellos con la oferta más cara en la ciudad con un valor de $165.061 y $152.104 mensuales, respectivamente. En la zona media se encuentran Villa Crespo ($132.524 mensuales), Villa Gral Mitre ($122.504 mensuales) y Paternal ($115.029 mensuales). Los precios más bajos se encuentran en Mataderos ($98.003 por mes), Liniers ($99.268 mensuales) y Flores ($104.432 por mes).

Los precios de Puerto Madero no se incluyeron en el análisis porque sus valores de alquiler se encuentran mayormente valuados en dólares.

En el caso de los nuevos contratos, en 2023 acumularon un aumento de 38,4%, por encima de la inflación (29,6% estimada) y del índice para contratos de locación (ICL) por el que se rige la actualización anual de los contratos bajo la Ley de Alquileres. Este índice -que contempla la suba de salarios e inflación en partes iguales- acumula 23,8 por ciento.

“La variación de precio registrada en los últimos 12 meses (126,3%) es la máxima registrada desde el inicio de la serie, en 2012, y superior a la inflación (105,2%) y al ajuste del ICL”, detalló el informe de Zonaprop.

Con estos nuevos valores, la rentabilidad inmobiliaria subió a 4,74% en abril. Esto significa que se necesitan 21,1 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 21% menos que un año atrás. Los barrios San Cristóbal y Boedo muestran un retorno bruto de 6,3% y 5,8% anual, respectivamente. En ese sentido, son los mejores barrios para inversores que buscan renta. Por el contrario, Villa Devoto y Liniers son los que menor rentabilidad generan (3,9%).

Precios de venta

En tanto, los precios de venta publicados en la plataforma -siempre para la ciudad de Buenos Aires- mostraron una leve caída (0,4%) en abril y acumularon un 1,6% en los primeros meses del año. En 2022, la caída fue del 2,3% en el mismo período, lo que demuestra una desaceleración de la caída de precios. Por su parte, un departamento monoambiente en CABA tiene un valor de USD 94.235, uno de dos ambientes y 50 m2 alcanza los USD 113.515 y uno de tres ambientes y 70 m2, USD 159.258.

Los barrios con los precios más elevados son Puerto Madero (USD 5.652 por m2), Palermo (USD 2.916 por m2) y Belgrano (USD 2.708 por m2). Por el contrario, los barrios más accesibles son Lugano (USD 1.035 dólares por m2), Nueva Pompeya (USD 1.385 por m2) y La Boca (1.449 dólares/m2).

Otra forma de analizar la situación del sector inmobiliario es de acuerdo a la cantidad de operaciones concretadas sobre el total de propiedades en venta. Según los datos del monitor inmobiliario Invertire, actualmente las operaciones concretas representan un 3,12% de las propiedades “en venta” por mes.

“Se necesitan 32 meses para vender todo el stock en venta. Cerca del promedio de 29 meses de los últimos 6 años. Hay 3,6 millones de m2 en venta y se vendió en el último mes 144.000. Hoy se vende 1 departamento cada 4 manzanas de CABA y en esas mismas manzanas hay cerca de 32 departamentos en venta”, detalló Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario

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