Dolores de cabeza a la hora de alquilar: todo lo que los inquilinos deben saber sobre una propiedad antes de firmar el contrato

Antes de alquilar una propiedad hay atravesar algunas cuestiones no siempre gratas. Los expertos aconsejan a quienes están por hacerlo que antes de decidir por la unidad que se fijen bien que quien figura como titular en el contrato es realmente el dueño del inmueble.

Hay varias cuestiones, cómo también deben tener presente los interesados en alquilar, que desde la sanción de la Ley de Alquileres, en julio del año pasado, se determinó que los contratos locativos se ajusten por una actualización anual de acuerdo con el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y que contempla por partes iguales la variación de la inflación (IPC del Indec) y de los salarios según la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

Quienes pacten un acuerdo este mes, recién volverán a tener un aumento, en septiembre de 2022, y para saber el índice de actualización de los alquileres se debe tomar el precio actual y dividirlo por el valor del índice a la fecha de inicio del contrato y luego multiplicarlo por el índice de la fecha donde se debe aplicar la actualización anual.

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y de la Asociación Civil Inquilinos Agrupados, dijo a Infobae, que, “el consejo principal es que previo a señar el departamento o casa, que la inmobiliaria le informe bien las condiciones del contrato de alquiler. Algo que tienen que saber quienes estén interesados en realizar una locación, es que no hay posibilidades de negociar el precio, son los que impone el mercado”.

Desde el sector también le recomiendan a los futuros inquilinos que antes de firmar soliciten las facturas de los servicios y las expensas, y verificar en la propiedad seleccionada el correcto funcionamiento del gas y del agua. Consultar por la calefacción y ventilación, chequear que estén funcionando correctamente.

“Es importante prestar atención a grietas y humedades en paredes y fijarse en la instalación eléctrica. Ante un pago por adelantado o alguna opción de pago que sea interesante para el dueño, puede obtenerse alguna quita o reducción del precio locativo. Otra forma de pelear un precio es si los comparables de la zona están en menor cotización y esto si puede ser una herramienta de negociación”, explicó a Infobae Celina Canovi, de Bresson Buenos Aires.

Además del estado del inmueble, es ideal, según los entrevistados, efectuar un inventario que sea parte del contrato como anexo. También tienen que verificar que el contrato se adecue a la normativa vigente.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, comentó que “advertimos que la relación entre locador y locatario es cada vez más asimétrica y en detrimento de este último. Muchos locatarios están desesperados por la poca oferte de inmuebles que hay y aceptan cualquier cosa. Sobre todo cuesta conseguir unidades de dos y tres dormitorios en todo el país”.

Qué se necesita para acceder a un contrato locativo

A la hora de cristalizarse el acuerdo, en la mayoría de las provincias al locatario se le cobran los honorarios de las inmobiliarias. En CABA ese canon lo paga el locador solamente.

“Después los gastos de escribanos y averiguación de garantía si bien no están en la normativa como obligatorio que los pague el inquilino al final siempre se le pide a este último que lo abone”, aclaró Botana.

Para alquilar una propiedad se necesita contar con una garantía. Con la nueva ley, el inquilino puede proponer tipos distintos: garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza y recibo de sueldo, y el propietario tiene que elegir una.

Canovi, detalló: “Al momento de iniciar el contrato de alquiler el inquilino va a pagar un mes de adelanto y uno de depósito; además, si el contrato corresponde a la Ciudad de Buenos Aires, a esto se le suma que el inquilino no paga la comisión inmobiliaria y tampoco debe pagar impuestos que gravan la propiedad, como es el caso del impuesto inmobiliario en CABA, pero si tiene que hacerse cargo de pagar la Tasa de ABL”.

En cuanto a las expensas, el inquilino solo tiene que pagar aquellas que deriven de sus gastos normales y permanentes, llamadas Ordinarias, mientras que las expensas Extraordinarias le corresponden al dueño de la propiedad.

Desde la sanción de la normativa, el plazo mínimo del contrato de alquiler se extendió a 3 años. “La actualización es anual y no la decide arbitrariamente el mercado, sino que la fija el BCRA en un promedio entre inflación y salario. Están mucho más claros los gastos que le corresponden al propietario y al inquilino”, aclaró Muñoz.

Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión inmobiliaria que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. El inquilino en CABA no paga comisión.

Quien debe hacerse cargo si hay roturas en el inmueble

El propietario es quien tiene la obligación de reparar y mantener la vivienda. Para eso es importante que los inquilinos hagan los reclamos a través de carta documento. En casos urgentes el dueño del inmueble debe reparar en 24 horas, por ejemplo la falta de agua, gas, o algún ambiente que no se puede usar por algún motivo. En casos no urgentes. lo tiene que arreglar en 10 días corridos. Por ejemplo, el arreglo de la puerta del horno, alguna cuestión estética y otros detalles.

Muñoz, explicó, que, “el propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones necesarias para que el inmueble mantenga el estado por el cual fue contratado. Además, tiene la obligación de efectuar un descuento en el precio del alquiler hasta que se realicen las reparaciones. Si el propietario no lo hace, los inquilinos podemos hacer las reparaciones y descontarlas del alquiler”.

Ejemplo de acuerdo y orientación de precios locativos

Los expertos alertan a los inquilinos que el depósito en garantía equivalente, como máximo, al valor del primer mes de alquiler, es obligación del propietario devolverlo al valor del último mes de alquiler.

Los pedidos de informes no pueden salir más de $450 (precio oficial del Registro de la Propiedad Inmueble). “Las Certificaciones de firmas en CABA, llamando al 147 son gratuitas”, aclaró Muñoz.

Un ejemplo para alquilar un departamento de 1 dormitorio en Recoleta, de 40 m2, en óptimas condiciones varia entre $30.000 y 40.000 por mes más expensas. Alquiler de dos dormitorios (70 m2) entre $60.000 y 70.000 por mes.

Canovi dijo, que, “estos valores son en edificios de categoría en una buena zona residencial”.

Un 2 ambientes en Palermo o Caballito oscila en $40.000 por mes, hay que pagar el mes de adelanto, el de depósito, los certificados de dominio y la certificación de firmas en la escribanía, eso suma aproximadamente unos 84.000 pesos.

Los de dos dormitorios no bajan de $45.000 por lo general en los grandes centros urbanos del país, “y de un dormitorio en la actualidad es muy difícil encontrar por menos de $35.000″, concluyó Botana

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