Estos son los gastos que debe tener en cuenta si va a comprar vivienda: no solo tiene que pagar el valor del inmueble

Comprar vivienda VIS en Colombia exige calcular, además de la cuota inicial, los costos de financiación, escrituración, registro, administración y mudanza que determinarán si la compra puede sostenerse durante los años del crédito o del leasing habitacional.

Las ventas de vivienda de interés social crecieron 8,1% en el primer semestre de 2026 frente al mismo período de 2025, de acuerdo con el Observatorio del Hábitat de Bogotá. El aumento ocurre mientras más personas que comienzan su vida laboral buscan independizarse, dejar el arriendo o construir patrimonio.

El presupuesto debe partir de los ingresos mensuales, los gastos habituales y las deudas pendientes. Esa revisión permite estimar cuánto dinero puede destinarse a la compra sin afectar las necesidades básicas ni asumir una cuota que resulte difícil de pagar.

La financiación y los trámites que elevan el costo de compra

La cuota inicial cubre la parte del precio que no financia el banco o la entidad de leasing. Definir su monto y el plazo para reunirla permite establecer una meta de ahorro antes de separar el inmueble.

El crédito hipotecario o el leasing habitacional requieren comparar requisitos, condiciones de financiación y cuotas mensuales. También conviene revisar si el comprador cumple los requisitos para acceder a subsidios de vivienda, cuyas reglas dependen de las condiciones vigentes al momento de la solicitud.

Los bancos pueden cobrar por el estudio de crédito, con valores promedio entre $67.000 y $100.000, aunque algunas entidades no aplican ese cobro. El avalúo comercial, solicitado para comprobar el valor del inmueble que será financiado, puede costar el uno por mil de ese valor.

El estudio de títulos también puede representar, en promedio, el uno por mil del valor comercial de la propiedad, aunque la tarifa varía según la entidad bancaria. El certificado de tradición y libertad, que registra la historia del bien raíz, tiene un costo de hasta $14.800 de forma presencial y $13.900 por vía electrónica.

La promesa de compraventa debe autenticarse en una notaría. La firma y la huella cuestan $3.700 por cada persona y por cada hoja.

La formalización de la transferencia exige otros pagos. La retención en la fuente corresponde al vendedor y equivale a 1,5% del valor de la venta, por lo que no debe incluirse en el presupuesto del comprador.

Los gastos notariales por el traspaso se reparten habitualmente en partes iguales entre vendedor y comprador. Una referencia los calcula en cerca de tres por mil del valor de la venta más IVA, mientras que Amarilo estima que los gastos de escrituración equivalen a 0,54% del valor del inmueble, con una participación aproximada de 0,27% para cada parte.

En un apartamento de $400 millones en Bogotá, esa participación del comprador sería de alrededor de $1.080.000, según la inmobiliaria. El porcentaje puede cambiar de acuerdo con la ciudad y la notaría.

El impuesto de beneficencia, destinado a oficializar la propiedad ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, equivale a 1% del valor del inmueble. Para una vivienda de $400 millones, el valor sería de $4 millones.

El impuesto de registro se liquida después del de beneficencia y permite inscribir formalmente el inmueble. Las constructoras pueden situarlo en 0,67% del valor de la vivienda, aunque advierte que puede variar según la notaría y las características de la operación; en el ejemplo de Bogotá, ascendería a $2.680.000.

En Colombia, para el año 2026, registrar una hipoteca se calcula entre el 0,3% y el 1,67% del valor fijado para el inmueble o la obligación crediticia.. Los derechos de registro representan cinco por mil sobre el valor de venta y otros cinco por mil sobre el valor de la hipoteca.

Quienes adquieren crédito para comprar un bien raíz reciben un descuento de 30% en el registro de la hipoteca. El descuento llega a 60% para las viviendas VIS y a 90% cuando se trata de una VIS con subsidio.

Apartaestudios y costos mensuales de una vivienda compacta

La administración debe incorporarse al cálculo mensual cuando el inmueble está en un conjunto residencial o edificio sometido a propiedad horizontal. El costo total de mantener la vivienda también incluye gastos de instalación, mudanza y los elementos necesarios para habitarla.

Los formatos residenciales compactos aparecen como una alternativa para quienes viven solos, inician una etapa de independencia o buscan comprar para invertir.

Esta propuesta concentra las funciones esenciales de una vivienda en espacios privados compactos y suma zonas comunes para trabajo, ejercicio y socialización.

El tamaño y la ubicación no bastan para definir una compra. El área disponible debe responder a las necesidades presentes y futuras del comprador, mientras que el costo de sostener el inmueble debe ajustarse a sus ingresos.

Javier Rangel, gerente general de Construcciones Planificadas, sostuvo que la decisión debe combinar el análisis financiero con las condiciones del proyecto: “La compra de vivienda representa una decisión importante para construir patrimonio. Por eso, es fundamental que quienes buscan su primer hogar conozcan sus posibilidades financieras y evalúen las características del inmueble, su ubicación y las condiciones de financiación antes de tomar una decisión”, dijo en declaraciones citadas por Valora Analitik.

Antes de separar una propiedad, conviene comparar proyectos, solicitar una cotización detallada de los gastos asociados a cada inmueble y consultar las condiciones de financiación con las entidades correspondientes. No hay un valor único para la escrituración, el registro o la administración, porque dependen del precio de la vivienda, las condiciones de la operación y el proyecto elegido.

La compra de vivienda VIS también puede orientarse al arrendamiento o a la construcción de patrimonio a largo plazo. En esos casos, la ubicación y la posible demanda de alquiler deben evaluarse junto con los ingresos que podría generar el inmueble, los costos de mantenimiento y la administración.