Cambiar la fórmula de precios de la vivienda VIS podría incrementar precio de arriendos y nuevos proyectos: advierte Anif

Los ajustes propuestos a las reglas de fijación de precios de la Vivienda de Interés Social (VIS) han abierto un nuevo frente de debate técnico sobre el futuro del mercado inmobiliario en Colombia.

Más allá del anuncio oficial, análisis recientes advierten que el rediseño del esquema de precios podría profundizar la desaceleración del sector constructor y terminar encareciendo la vivienda y los arriendos, en lugar de facilitar el acceso a un hogar propio.

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Un estudio de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif) plantea que eliminar la indexación de la VIS al salario mínimo y obligar a fijar los precios en pesos desde el inicio de los negocios introduce rigideces que no dialogan con la realidad de los costos.

En un entorno de alta inflación acumulada, encarecimiento del financiamiento y aumento del precio del suelo, congelar valores sin ajustes integrales puede afectar directamente la viabilidad de los proyectos.

Costos incompletos y señales equivocadas al mercado

Uno de los principales cuestionamientos técnicos se centra en el uso del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icoced) como único referente para autorizar ajustes extraordinarios de precios.

Según Anif, este indicador no captura una parte sustancial de los costos que enfrentan los desarrolladores, como el valor del suelo urbano, los gastos administrativos y los costos financieros, que han ganado relevancia en los últimos años.

Aunque el Icoced refleja el comportamiento de la mano de obra y los materiales, que representan una proporción importante del costo directo, el análisis advierte que la lectura es parcial. En la práctica, fijar precios con base en un índice incompleto puede generar descalces financieros y desincentivar el lanzamiento de nuevos proyectos VIS.

El resultado, señalan los expertos, sería una reducción de la oferta en un segmento que atiende a la mayor parte de los compradores de vivienda en el país.

Un sector debilitado y con menor margen de maniobra

La advertencia cobra mayor peso al observar el contexto macro del sector edificador. Las edificaciones completan nueve trimestres consecutivos de crecimiento negativo y acumulan una contracción de 8,1% en el año corrido al tercer trimestre de 2025.

Si bien las ventas de vivienda mostraron un repunte de 11,8% a noviembre, con cerca de 160.000 unidades comercializadas, la recuperación es frágil y está lejos de los niveles alcanzados en 2021 y 2022.

Más preocupante aún es la caída de las iniciaciones de proyectos VIS, que se redujeron 26% y marcaron mínimos históricos.

A esto se suma el aumento de desistimientos tras la eliminación del programa Mi Casa Ya, lo que ha debilitado la demanda efectiva y aumentado la incertidumbre entre constructores y financiadores. En este contexto, introducir nuevas rigideces normativas podría profundizar la parálisis del segmento social.

Menor oferta hoy, precios más altos mañana

El análisis de Anif advierte que el impacto no se limitaría a la vivienda nueva. Una menor oferta de VIS podría trasladar la demanda insatisfecha hacia la vivienda usada y el mercado de arriendos, presionando al alza los precios en ambos frentes. Este efecto sería especialmente relevante si se tiene en cuenta que la vivienda VIS representa alrededor del 67% de las ventas totales de vivienda en Colombia.

Adicionalmente, el documento señala que el decreto introduce una alta incertidumbre jurídica. El régimen de transición es considerado ambiguo y no define con claridad qué constituye una “situación jurídica consolidada” en proyectos en curso, lo que podría frenar decisiones de inversión y retrasar desarrollos ya planeados.

Para los analistas, el debate de fondo debería alejarse de los controles de precios y enfocarse en una revisión integral de los factores que han encarecido la vivienda, como el aumento del salario mínimo en 23,7%, la evolución del precio del suelo, los costos de financiación y la inflación de insumos.

Sin un enfoque técnico que considere estas variables, advierten, el intento de hacer más accesible la vivienda social podría terminar reduciendo su oferta y encareciendo el acceso a un techo propio para miles de hogares colombianos.