El aumento del salario mínimo en Colombia para 2026, fijado en un 23,7% y con lo que se ubica ahora en $2.000.000, impactará de forma directa en la cuota de administración de los inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal. En estos conjuntos, los servicios de vigilancia y aseo absorben entre el 60% y el 70% del presupuesto de administración, lo que genera inquietud sobre la sostenibilidad de los costos y la gestión financiera de millones de hogares.
Y es que en el país hay alrededor de 14 millones de viviendas urbanas, de las que, cerca de la mitad se rigen por propiedad horizontal. Según la Ley 675 de 2001, la asamblea general de copropietarios es la entidad facultada para aprobar el presupuesto anual y definir las cuotas de administración de cada unidad.
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De acuerdo con la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), no existe ningún tope legal ni fórmula obligatoria que ate el ajuste de la cuota de administración al incremento del salario mínimo ni al índice de precios al consumidor. Así las cosas, cualquier actualización debe fundamentarse en el presupuesto anual, aprobado y discutido por la asamblea de cada copropiedad.
El gremios se refirió al asunto, de nuevo, ante el llamado del presidente Gustavo Petro a revisar los procesos de aprobación llevados a cabo por las asambleas de copropietarios, lo que puso en el diálogo nacional la autonomía de cada conjunto para establecer los propios incrementos, más allá de los indicadores macroeconómicos.
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En qué se concentra el impacto del aumento del salario mínimo
De acuerdo con el gremio, el impacto del aumento salarial se concentra en los rubros operativos que más pesan en el presupuesto, en especial la vigilancia y el aseo. Estos servicios pueden representar hasta el 70% del gasto de administración, lo que llevó a varios conjuntos a evaluar opciones como la vigilancia digital o la renegociación de contratos para contener los aumentos, sin sacrificar la calidad de los servicios.
Sobre la problemática, el presidente de Fedelonjas, Mario Andrés Ramírez, señaló, por medio de un comunicado, que “el impacto no es marginal, ya que en Colombia hay cerca de 14 millones de unidades de vivienda urbana, de estas hay aproximadamente siete millones bajo el régimen de propiedad horizontal”.
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De acuerdo con el dirigente, “hay que tener en cuenta que los servicios de aseo y vigilancia son los rubros que más pesan dentro de la administración, por lo que un aumento del salario mínimo del 23,7% se ve reflejado en los costos y, sin duda, impactará la administración. Sin embargo, el incremento en la cuota debe responder a costos reales de operación. En este sentido, estimamos que el aumento sea de entre 18% y 20%”.
Asimismo, aclaró que esto no es regla general, pero, entonces, “lo responsable es desagregar el presupuesto rubro por rubro y votar con información”.
Limitación del ajuste al IPC
Ramírez enfatizó en la importancia de no limitar el ajuste únicamente al Índice de Precios al Consumidor. “Limitar el incremento solo al índice de precios al consumidor sin revisar el presupuesto puede desfinanciar la operación, impactando seguridad, mantenimiento y calidad del servicio”, dijo.
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En cuanto a los tiempos y procedimientos para determinar los ajustes, el presidente de Fedelonjas recomendó que como muchos costos sí se ajustan desde el 1 de enero (por contrato o por reglas laborales), y muchas asambleas ordinarias ocurren entre marzo-abril, es razonable convocar asambleas oportunas para desagregar el presupuesto, medir el impacto real por rubro y acordar ajustes con información.
Recomendaciones para los copropietarios
Las recomendaciones para los copropietarios insisten en la importancia de:
- Asistir a las asambleas, ejercer el derecho al voto o, si no pueden acudir, delegar el poder con instrucciones explícitas.
- Antes de aprobar cualquier incremento, se exhorta a exigir un presupuesto desglosado por partidas —vigilancia, aseo, mantenimientos, seguros, servicios públicos y gastos administrativos— para una toma de decisiones consciente y fundamentada.
- Comparar el presupuesto planeado con la ejecución real del año anterior es fundamental para identificar sobrecostos y oportunidades de mejora en la gestión de recursos.
- Analizar detalladamente en qué se empleó el dinero y, si se detectan gastos excesivos, proponer ajustes orientados a la eficiencia.
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