Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), para 2024 el 40,3% de los hogares en el país vivía bajo la modalidad de arriendo de viviendas, lo que equivale a, aproximadamente, 21 millones de personas.
Dado este alto porcentaje, resulta relevante que quienes ocupan viviendas sin ser propietarios tengan claras las implicaciones del proceso de entrega o restitución del inmueble a su propietario, entre las que se destaca el periodo en que, según la ley, se debe adelantar este proceso.
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El plazo legal, según la Ley 820 de 2003, para desocupar un inmueble arrendado en Colombia se ha consolidado como uno de los elementos principales en las relaciones entre propietarios e inquilinos. De acuerdo con la legislación actual, el arrendatario cuenta con un periodo definido de hasta tres meses a partir del momento en que recibe la notificación formal para abandonar el inmueble, siempre y cuando, se cumplan los requisitos estipulados por la ley.
De acuerdo con la normativa, cuando un propietario desea terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento o no renovarlo al vencimiento del plazo establecido, debe avisar al inquilino con una antelación mínima de tres meses.
La notificación debe comunicarse de manera escrita, ya sea por medio físico o digital, dejando constancia de la recepción por parte del arrendatario. Sumado a esto, se establece el procedimiento que no solo involucra, además, las circunstancias bajo las cuales el contrato puede darse por terminado de forma unilateral por parte del propietario del inmueble.
Por estas razones le puede solicitar la vivienda en la que vive en arriendo
Entre las causales más comunes para solicitar la entrega de la vivienda, de manera unilateral, destacan la necesidad de ocupar el bien para vivienda propia, la venta del inmueble, el incumplimiento por parte del arrendatario o la realización de reparaciones necesarias que hagan incompatible la convivencia.
A su vez, dentro de los tres meses siguientes a la notificación, el arrendatario tiene la obligación de entregar el inmueble en las condiciones pactadas en el contrato.
Este periodo da margen de maniobra para que el inquilino gestione la consecución de una nueva residencia, traslade sus pertenencias y finiquite los servicios públicos o cuotas pendientes, por lo que cualquier intento de desalojar al inquilino antes de ese término o sin cumplir con el proceso legal puede considerarse un acto arbitrario, susceptible de sanciones civiles y, en algunos contextos, penales.
La normativa también enfatiza el protocolo que deben seguir los propietarios en caso de que los inquilinos se nieguen a entregar el inmueble dentro del plazo establecido. En estos casos el propietario debe acudir a la vía judicial mediante el proceso de lanzamiento por restitución forzosa del inmueble arrendado.
Este proceso conlleva una demanda formal y la intervención de un juez, que emite la orden de lanzamiento una vez que verifica el cumplimiento de los requisitos legales y el agotamiento del plazo de los tres meses. Ningún propietario puede realizar el desalojo por cuenta propia, ni a través de la fuerza o cambios de cerraduras, bajo riesgo de enfrentar sanciones legales.
El periodo también aplica de arrendador a propietario
En Colombia no todos los contratos obligan al inquilino a una renovación automática. Por ello, los arrendadores también pueden notificar tres meses antes de la fecha de vencimiento del contrato el deseo de entregar el inmueble.
Si el arrendatario decide abandonar el inmueble antes de la fecha límite, tiene la facultad de hacerlo en cualquier momento dentro de esos tres meses, siempre y cuando cancele las obligaciones pendientes. Si, por el contrario, sobrepasa el plazo sin entregar el inmueble, queda expuesto a intereses moratorios y, según el caso, a indemnizar al propietario por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
No obstante, las sanciones por incumplimiento del plazo legal generan consecuencias para ambas partes. Por un lado, el propietario que no respete el debido proceso y actúe de manera unilateral puede exponerse a reclamos judiciales y a la obligación de indemnizar al inquilino por daños y perjuicios. Por su parte, el arrendatario que desatiende la obligación de entregar el inmueble en el plazo fijado puede verse inmerso en un litigio judicial, el pago de intereses de mora y el pago de las costas procesales derivadas del proceso de lanzamiento.
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