Desde julio de 2025, en Colombia, únicamente los contratos de arrendamiento de vivienda urbana que alcanzan a tener con exactitud un año de vigencia en este mes podrán experimentar un incremento en el canon mensual. Así las cosas, miles de arrendatarios, contratos de vivienda urbana y ajuste anual se convierten en los ejes de una medida que, lejos de ser generalizada, responde a reglas estrictas y a un calendario definido.
Al respecto, la Ley 820 de 2003 establece que el ajuste solo puede hacerse una vez al año y debe coincidir con el mes de la firma o renovación del contrato. Además, la notificación del aumento debe entregarse de manera formal al inquilino, ya sea por correo certificado, mensaje electrónico o el canal acordado en el contrato, lo que garantiza así la transparencia y legalidad del proceso.
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El porcentaje máximo permitido para este ajuste está determinado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior, calculado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane). Para 2024, el IPC se situó en 5,20%, cifra que marca el techo legal para cualquier incremento.
Por ejemplo:
- Un arriendo de $1.000.000 podría aumentar hasta $1.052.000.
- Un arriendo de $1.500.000, hasta $1.578.000.
- Un arriendo de $2.000.000, hasta $2.104.000.
No obstante, la ley otorga al propietario la posibilidad de negociar un porcentaje menor o incluso renunciar al aumento, siempre que no supere el límite fijado por el IPC.
Para qué se hace el ajuste
La finalidad de este ajuste es preservar el valor real del canon frente a la inflación, que impactó de manera considerable en el presupuesto de los hogares colombianos durante el año anterior. Según la más reciente encuesta nacional de calidad de vida del Dane, cerca del 40% de los hogares colombianos —más de siete millones de familias— viven en arriendo. El porcentaje creció en los últimos años debido a factores como las restricciones en el acceso a crédito hipotecario, el aumento de la informalidad laboral y la preferencia de los jóvenes por una mayor flexibilidad habitacional.
El aumento no afecta a todos los contratos ni a todos los tipos de inmuebles. Quedan excluidos los arriendos comerciales, las cuotas de administración y los contratos firmados antes del 10 de julio de 2003, que se ajustan según la meta de inflación anual establecida por el Banco de la República. Además, si un contrato fue firmado o renovado en un mes distinto a julio —por ejemplo, en agosto de 2024—, el incremento solo podrá aplicarse cuando se cumpla el ciclo anual correspondiente, es decir, en agosto de 2025.
La normativa exige que la notificación del aumento se realice por escrito, utilizando los canales pactados en el contrato, para asegurar que ambas partes estén debidamente informadas y se respete el procedimiento legal.
Las ciudades con arriendos más caros
Las ciudades más caras para arrendar vivienda en Colombia son Bogotá, Medellín y Cartafena, con la capital de la República liderando en costos y seguida de cerca por capital antioqueña. La Herórica también se destaca como una ciudad con precios elevados en arroemdps, en especial, en zonas turísticas.
A continuación, se detallan algunos puntos clave:
- Bogotá: En Bogotá, el precio promedio de arriendo de un apartamento de 70 metros cuadrados puede variar entre $1.770.000 y $4.000.000 o más, dependiendo del barrio. En zonas más exclusivas como Santa Ana (Usaquén) o barrios de Chapinero, el precio puede ser considerablemente más alto. Barrios como Tintal Sur y El Porvenir tienen arriendos más económicos
- Medellín o Cali: se pueden encontrar apartamentos desde $1.500.000 en adelante, con variaciones según la zona y el tipo de propiedad.
- Cartagena: en general, se pueden encontrar opciones desde $600.000 hasta $13.000.000 al mes. El centro histórico suele ser más costoso, con arriendos que pueden llegar a $2.600.000, mientras que familias grandes pueden encontrar opciones por $5.000.000 o más,
Factores que influyen en los precios
Dentro de los factores que influyen en los precios están la demanda, la oferta, el atractivo turístico y la actividad económica de cada ciudad son factores que influyen en los precios de los arriendos.
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