En Medellín, uno de cada cuatro inmuebles vendidos está siendo adquirido por extranjeros

Cerca de un cuarto de las viviendas vendidas en Medellín durante 2024 fueron adquiridas por extranjeros y colombianos residentes fuera del país, según datos proporcionados por Bbva Research.

Este fenómeno está vinculado al auge del mercado turístico en la ciudad, lo que ha transformado a Medellín en un destino preferido tanto para vivir como para invertir.

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La creciente especulación inmobiliaria ha repercutido considerablemente en los precios de las viviendas y los alquileres, afectando el acceso a una vivienda asequible para los locales.

El mercado inmobiliario en Colombia refleja un panorama significativo: 7,3 millones de familias colombianas viven en arriendo, frente a las 7,1 millones que poseen vivienda propia, según cifras de este Bbva Research. Anualmente, el gasto en alquileres alcanza los 60 billones de pesos, consolidando a Colombia como uno de los países de América Latina con más hogares bajo este modelo. Medellín, en particular, ha emergido como una ciudad especialmente atractiva debido a su capacidad adquisitiva promedio más alta que el promedio nacional y su estatus como destino turístico destacado.

Mauricio Hernández, economista principal de Bbva Research en Colombia, señaló que esta alta demanda por parte de extranjeros tiene implicaciones profundas para la ciudad. “En Medellín, de cada 100 viviendas que se vendieron el año pasado, 25 fueron compradas por personas que viven fuera del país. Esto representó un cuarto de las ventas de vivienda de 2024”, explicó en entrevista con El Colombiano. Además, indicó que esta transformación está impulsada por factores como el nivel relativamente alto de ingresos en Medellín y Antioquia, los cuales superan al promedio nacional.

El aumento en la adquisición de viviendas por parte de extranjeros y los ingresos más altos no han significado necesariamente un beneficio para todos los habitantes locales. De hecho, los datos reflejan que Medellín es la ciudad con mayor incremento en el precio de la vivienda nueva en el país, superando incluso la inflación: un 6,1% nominal y 0,9% real.

Este efecto contrasta con lugares como Cali y los alrededores de Bogotá, donde los precios de la vivienda han disminuido en términos reales. Los alquileres también han sufrido alzas marcadas, ya que, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), los costos de alojamiento, agua, electricidad y gas aumentaron un 6,87% en abril de 2024, siendo la segunda categoría de gasto que más contribuyó a la inflación en la ciudad.

Estas presiones económicas están teniendo consecuencias tangibles para los residentes locales. Según Hernández, la incapacidad de los hogares de permanecer en zonas céntricas debido a los altos precios podría empujarlos cada vez más hacia la periferia. “Eso haría que los hogares tengan que irse a la periferia”, afirmó. Este fenómeno también genera retos adicionales, como la necesidad de ampliar la infraestructura de transporte, servicios públicos y seguridad en áreas menos urbanizadas.

El déficit habitacional formal en Colombia complica aún más la situación. Desde el año 2000, el país ha visto la formación de 9,1 millones de nuevos hogares, pero solo se han construido 9 millones de viviendas para responder a esta necesidad. De estas, solo 5,9 millones son formales, mientras que el resto corresponden a construcciones informales. Esta brecha ha resaltado los problemas de acceso a una vivienda digna y las carencias en la calidad de vida asociadas con esta circunstancia.

Hernández también enfatizó los desafíos específicos que enfrentan ciudades como Medellín en términos de desarrollo urbano. Comentó que, si bien la redensificación en áreas urbanas es la principal estrategia para enfrentar el problema, este modelo requiere infraestructura adecuada que no siempre está garantizada. “En Medellín, el crecimiento de la vivienda es en redensificación (...) pero esas redes de servicios públicos no siempre se garantizan en todos los lugares de la ciudad”, afirmó. También subrayó la necesidad de considerar factores ambientales y geográficos en el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda, ajustándose a las restricciones establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial.

Aunque la inversión extranjera y el turismo han transformado a Medellín en un punto clave del mercado inmobiliario de Colombia, estas dinámicas han exacerbado las desigualdades existentes y planteado nuevos retos para las autoridades locales. Las consecuencias inmediatas incluyen el desplazamiento de comunidades hacia zonas periféricas, problemas de infraestructura y presiones inflacionarias en los costos de vivienda y servicios básicos.