El alquiler en Estados Unidos nunca ha sido menos asequible, especialmente para la clase media

El alquiler nunca ha sido tan asequible -tanto para los inquilinos con ingresos altos como para los de ingresos bajos-, incluso cuando los costes de los nuevos contratos de renta por fin se están enfriando.

La mitad de los inquilinos estadounidenses gastan más del 30% de sus ingresos en los costes de la vivienda, un indicador clave de la asequibilidad, y la presión financiera aumenta más rápidamente para los inquilinos de clase media.

Así se desprende de un nuevo informe del Harvard Joint Center for Housing Studies, según el cual el número de estos inquilinos, considerados “sobrecargados de gastos”, alcanzará la cifra récord de 22,4 millones en 2022, 2 millones más que tres años antes. Y de esos hogares, 12,1 millones tenían costes de vivienda que se comían más del 50% de sus ingresos, un máximo histórico para aquellos con “cargas severas.”

Prácticamente, ningún inquilino se libró del aumento de los costes de la vivienda en la era de la pandemia. Los precios subieron más rápidamente - la friolera de 5,4 puntos porcentuales - para los hogares de clase media que ganan entre USD 45.000 y USD 74.999. Y subieron un notable 2,6 puntos porcentuales para los que ganan entre USD 30.000 y USD 44.999. Las rentas más altas y más bajas del país también vieron aumentar sus cargas.

“Esperaba que empeorara”, dijo Whitney Airgood-Obrycki, autora principal del informe, sobre el problema de la asequibilidad. “Pero creo que el grado en que ha empeorado es asombroso”, agregó.

El informe, que se basa en datos recién publicados de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 2022, se publica en un momento en que el alquiler sigue siendo el principal motor de la inflación del país.

Otras causas de las históricas subidas de precios -como los retrasos en la cadena de suministro o la escasez de trabajadores- han mejorado significativamente, ayudando a estabilizar la inflación general. Pero los alquileres elevados siguen absorbiendo una gran parte de los presupuestos individuales de los ciudadanos.

El año pasado se produjo un cambio muy esperado por los 44 millones de hogares de inquilinos del país. En el otoño de 2023, el crecimiento de los alquileres de apartamentos gestionados por profesionales se desplomó a solo el 0,4 %, frente al 15,3 % de principios de 2022, según RealPage.

Los economistas están esperando a que el cambio se refleje en las estadísticas oficiales de inflación. Pero incluso si los aumentos se ralentizan, no se espera que los costes de los alquileres vuelvan a los niveles anteriores a la pandemia, desplazando a cada vez más inquilinos con presupuestos ya limitados.

Este reto ha llamado la atención de responsables políticos y economistas en diversas ocasiones a lo largo de los últimos años. En 2021, la legislación de ayuda contra el coronavirus asignó miles de millones de dólares en ayudas de emergencia al alquiler, pero la financiación federal tardó en llegar.

El gobierno de Joe Biden intentó preservar una moratoria nacional de desahucios para evitar una oleada de personas sin hogar, pero la protección fue finalmente anulada por el Tribunal Supremo. Y el año pasado, la Casa Blanca anunció nuevas medidas para proteger a los inquilinos ante la presión de las autoridades para hacer frente al aumento de los costes.

Pero los defensores y expertos en vivienda señalan que los problemas de vivienda del país no se limitan a crisis agudas. El mercado en general se mantuvo caliente incluso cuando la Reserva Federal subió los tipos de interés, provocando una fuerte subida de los tipos hipotecarios.

Algunos hogares han salido indemnes, sobre todo si disponen de suficiente dinero en efectivo para comprar una casa, o si ya la poseen y pueden quedarse en una casa que consiguieron hace años a un tipo de interés bajo. Pero en muchos casos, a los inquilinos les salen menos las cuentas.

Uno de los principales motivos es que no hay suficientes viviendas disponibles. Ha habido avances, ya que se espera que decenas de miles de viviendas de nueva construcción estén disponibles este año. Pero el estudio de la Universidad de Harvard señala que los beneficios no se sentirán por igual y que la nueva oferta no reducirá los costes de la vivienda para los inquilinos de todo el espectro.

Para empezar, la nueva construcción suele dirigirse al segmento más alto del mercado, y esos precios pueden mantenerse altos porque sigue habiendo mucha demanda entre los inquilinos más ricos. Al mismo tiempo, se ha producido una reducción de las unidades de menor coste a medida que los propietarios persiguen alquileres más altos o venden propiedades, o a medida que las unidades más asequibles se deterioran.

En 2022, solo 7,2 millones de unidades ofrecían alquileres inferiores a USD 600, lo que supone una pérdida de 2,1 millones de unidades en comparación con la década anterior, si se ajusta a la inflación.

“La oferta es muy importante. Lo subrayo con toda seguridad”, afirmó Airgood-Obrycki. “Pero las personas más agobiadas por los costes no van a ver los beneficios inmediatos de esa oferta”.

Queda por ver qué ocurrirá a partir de 2024. El propio informe no hace previsiones concretas, y los datos del censo de 2023 no se publicarán hasta finales de este año. Pero hay pocas expectativas de que los alquileres bajen, o de que el mercado de la vivienda en general se transforme de repente en un terreno de juego más equilibrado.

“Puede que hayamos bajado de la cifra más alta de todos los tiempos”, dijo Airgood-Obrycki. “Pero probablemente sigamos en muy mala forma”, concluyó.

(*) The Washington Post

(*) Rachel Siegel es periodista económica y cubre la Reserva Federal. Anteriormente, cubrió noticias de última hora para la sección financiera del Post y política local para la redacción de Metro del Post. Antes de incorporarse al Post en junio de 2017, Rachel colaboró con The Marshall Project y The Dallas Morning News.