El dinamismo del mercado inmobiliario peruano y el crecimiento de la demanda por vivienda social han permitido el ingreso de nuevas alternativas formales de inversión al sistema financiero del país.
Entre ellas figura el crowdfunding inmobiliario, una modalidad que permite a personas naturales convertirse en acreedoras de proyectos de vivienda y obtener una rentabilidad de hasta el 24% anual.
Un mercado joven, pero regulado y en expansión
El crowdfunding inmobiliario, aunque es una tendencia de más de dos décadas en EE.UU. y Europa, es reciente en el país. La regulación peruana específica llegó en 2022, cuando la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) autorizó a las primeras plataformas bajo normas similares a las de las SAFI.
“En 2023, la SMV elevó el límite de financiamiento para cada empresa o deudor a 1.500 UIT [S/8 millones 250.000 para 2026], permitiendo mayor escala y diversificación de proyectos en el sector”, explica Valentín Bonnet, co fundador de Inversiones IO.
¿Cómo funciona? El crowdfunding inmobiliario canaliza financiamiento principalmente hacia promotoras de vivienda social, facilitando el desarrollo de proyectos que, en promedio, requieren colectas de S/250.000 cada una, aunque algunos proyectos alcanzan hasta 2.000 viviendas y se prevé llegar a 4.000 o 6.000 viviendas a futuro.
El déficit de vivienda en Perú supera los 2 millones de unidades, según estimaciones del sector. Esta demanda estructural sostiene la actividad de promotoras y la necesidad de nuevos mecanismos de financiamiento.
El corazón del modelo: vivienda social y financiamiento segmentado
Las promotoras inmobiliarias que acceden a este financiamiento operan bajo el esquema del Fondo MiVivienda y bonos como el BFH para AVN (Adquisición de Vivienda Nueva) de Techo Propio. El bono promedio para el comprador es de S/50.000, explica, lo que permite que familias accedan a soluciones habitacionales formales con cuotas mínimas.
El crowdfunding inmobiliario financia principalmente proyectos de vivienda social en provincias, con fuerte concentración en la costa norte (Trujillo, Chimbote, Piura), además de regiones de la selva y, en menor medida, el sur.
Los proyectos varían en escala: desde conjuntos de 20 viviendas hasta desarrollos de 2.000 viviendas. La tendencia es hacia proyectos de mayor tamaño y mayor impacto social, explica Bonnet.
El sector muestra un crecimiento exponencial: en 2024, Inversiones IO canalizó S/40 millones en préstamos para proyectos inmobiliarios; en 2025, S/80 millones; y para 2026, la meta es S/200 millones.
Crowdfunding: rentabilidad, riesgo y dinámica de las colectas
El monto financiado por colecta representa en promedio el 5% de la facturación total de cada proyecto, permitiendo a las promotoras cubrir etapas iniciales antes de acceder a financiamiento bancario tradicional.
El crowdfunding inmobiliario ofrece tasas de rentabilidad anual cercanas al 24%, muy por encima de productos financieros tradicionales, debido a la naturaleza del préstamo y el perfil del sector vivienda social.
El plazo promedio de los préstamos es de 3 a 6 meses, lo que permite rotación rápida de capital para proyectos que cada vez ganan más terreno entre pequeños inversionistas.
Además, debe tomarse en cuenta que la morosidad del sector en vivienda social es baja, situándose entre 2% y 3%, gracias a la diversificación y a la evaluación de riesgo de los promotores.
Ticket promedio y límites a la inversión en Perú
El ticket promedio invertido es de S/8.000 por usuario, pero el rango es amplio, desde el mínimo regulatorio de S/20 hasta varios millones de soles, lo que refleja la democratización del acceso a la inversión inmobiliaria. Pero tampoco es que cualquiera pueda participar.
“La regulación de la SMV sugiere que la inversión en plataformas de crowdfunding no debe superar el 20% del patrimonio de cada inversionista”, refiere Bonnet.
De cualquier manera, el sector ha desarrollado mecanismos para facilitar la liquidez, como la posibilidad de que los inversionistas cedan su participación a otros inversionistas mediante una “lista de difusión”, lo que funciona como un mercado secundario interno.
Así, las herramientas tecnológicas y la automatización son claves para escalar el modelo y atender la demanda creciente, mientras la regulación continúa adaptándose para favorecer la transparencia y la protección del inversionista.
¿Una alternativa ante el cambio de mando en 2026?
El crowdfunding inmobiliario es visto como un sector poco sensible a la coyuntura política o internacional, ya que la demanda de vivienda social es estructural y constante.
La dinámica en provincias es especialmente relevante: la migración del interior hacia la costa norte y el sostenido desarrollo urbano han concentrado la mayor parte de los proyectos fuera de Lima.
Por ello, el sector prevé un crecimiento acelerado en los próximos años, con el objetivo de multiplicar tanto el número de proyectos financiados como el volumen de inversión canalizada.
“El crecimiento de la vivienda social y el uso de mecanismos como el crowdfunding permiten canalizar inversión privada hacia la reducción del déficit habitacional y el fortalecimiento del mercado inmobiliario formal en zonas de alta demanda”, destaca finalmente Bonnet.
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