Los especuladores y los jóvenes (con la ayuda de sus padres) serán los principales compradores de vivienda en 2026

El mercado inmobiliario transitará este año por la senda que recorrió en el pasado, marcada por el aumento del precio de la vivienda, la escasa oferta y el incremento de las compraventas. Pero 2026 traerá un cambio significativo respecto a los nuevos perfiles de compradores: los inversores patrimonialistas y los demandantes de viviendas de alto standing dejarán paso a los especuladores y a los jóvenes que, con ayuda de sus padres, conseguirán convertirse en propietarios.

A juicio de Gonzalo Bernardos, economista y profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, tras años en que los principales objetivos para comprar una vivienda eran conseguir una mejor o llevar a cabo una inversión patrimonialista —aumentar el patrimonio a largo plazo, más que obtener beneficios inmediatos—, este año “perderá peso este tipo de inversión, ganándolo la de primer acceso a la vivienda y la de carácter especulativo”.

Gran parte de estos especuladores articularán su inversión a través del ‘flipping house’, una estrategia basada en la compra, reforma y venta de la vivienda, que resulta, según Bernardos, “bastante lucrativa” en un contexto de precios al alza que permite al especulador “navegar con viento a favor”.

Aumentan las operaciones en barrios obreros

Los otros grandes compradores de este año serán los jóvenes menores de 40 años. Eso sí, para convertirse en propietarios tendrán que contar con la ayuda de sus padres mediante donaciones o préstamos de dinero, reconoce el economista.

Esto provocará que “en las grandes ciudades será más fácil vender una propiedad en los distritos obreros que en los barrios de alto standing” y que los precios suban más en los primeros que en los segundos, augura Bernardos.

Sin rastro de burbuja

El encarecimiento de la vivienda estará este año en torno al 7% de media, prevén analistas de BBVA y Bankinter, motivado por la presión de la demanda y la reducción del ‘stock’ disponible. Pese a ello, los expertos afirman que no existe riesgo de burbuja inmobiliaria.

Así lo considera Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, para quien la situación en cuanto a los precios es “poco sostenible”, pero es debida a la ley de oferta y demanda y no a especulación financiera o exceso de crédito, como pasaba hace 20 años.

“Actualmente se firman exactamente 2.000 hipotecas al día. En el año más duro de los últimos 20 años, 2013, se firmaban 792 y en el pico absoluto de la burbuja, en 2006, se llegaban a firmar 5.326 hipotecas diarias. La burbuja de entonces se infló a más del doble del nivel actual. Mirado con perspectiva, no tiene ningún sentido hablar de burbuja”, afirma Garriga. Este escaso riesgo de burbuja lo atribuye al “trabajo impecable” de los bancos, muy diferente del que se hacía en 2006, con la tasa de dudosidad crediticia más baja registrada, del 1,9%.

En cuanto a la estrategia a seguir para solucionar el problema actual de acceso a la vivienda, Ricard Garriga propone facilitar que se construya más vivienda dando margen y seguridad a los promotores, devolver la seguridad jurídica a los propietarios para que el alquiler vuelva a existir y aliviar la fiscalidad a las familias que más lo necesitan, ya sea “eliminando el impuesto a la compra de las comunidades autónomas ITP o trasladándolo al vendedor, como sucede en mercados mucho más eficientes como California o Estados Unidos”.

850.000 operaciones de compraventa y financiación más barata

En cuanto a la compraventa de viviendas este año, Bernardos estima que las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades, lo que supone que “en 2026 se venderán 60.000 viviendas más que en el año anterior”. De cumplirse esta previsión, el próximo ejercicio sería “el tercero mayor de la historia”, solo por detrás de 2005 y 2006. Destaca que las ventas de inmuebles de segunda mano volverán a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades, una cifra “sustancialmente superior a la de cualquiera de los ejercicios de la primera década de los 2000”.

Respecto a la financiación de la vivienda, el economista anticipa un contexto financiero especialmente favorable, con un Banco Central Europeo (BCE) que “reducirá su tipo principal de interés hasta el 1,5%”, lo que dará lugar a “una guerra hipotecaria”, ya que “todos los bancos pretenderán aumentar los beneficios procedentes de la financiación de la compra de inmuebles”. Como consecuencia, prevé que una parte relevante de los hogares podrá acceder a “un préstamo fijo al 1,8%” o a “sufragar un 1,5% por la parte invariable de una hipoteca mixta”, al tiempo que aumentará el crédito nuevo concedido hasta 102.000 millones de euros, un 20% más que en 2025.