La incertidumbre geopolítica generada por Rusia, Ucrania, el conflicto israelí-palestino, que sigue lejos de aplacarse, y la guerra de aranceles ha impulsado a los ‘family offices’ -empresas de familias millonarias con las que gestionan sus finanzas y patrimonios- a aumentar sus inversiones en activos inmobiliarios, siguiendo el camino marcado por Amancio Ortega, fundador y principal accionista de Inditex, cuyas inversiones inmobiliarias superan con creces los 450 millones de euros.
“Las familias están repensando cómo y dónde asignan capital, con los mercados privados y el inmobiliario tomando un rol cada vez más prominente, tanto en potenciales retornos como por el sentido de control y permanencia que ofrecen”, afirman el responsable de Planificación Patrimonial de Julius Baer, Roger Stutz, y la socia de PwC a cargo de Clientes Privados y Family Offices, Lisa Cornwell.
Dentro del sector inmobiliario el living -residencias de estudiantes, ‘coliving’, alquileres flexibles y residencias para mayores- gana protagonismo como uno de los activos más rentables en España para los ‘family offices’ y apuestan fuerte por él, al contrario que la vivienda, de la que huyen debido a una regulación cada vez más restrictiva.
“Los datos muestran que el capital se concentra de forma notable en el segmento living, ya consolidado como activo core, mientras se aprecia una orientación más estratégica en la redistribución de las carteras”, explica Carlos Bajo, managing director de la Laborde Marcet.
El dinamismo del retail
Aunque el living sigue liderando la absorción de capital, el retail -locales comerciales- emerge como un sector con gran dinamismo, sobre todo en localizaciones prime y en formatos adaptados a la nueva demanda de consumo, con un notable crecimiento en el tamaño medio de las transacciones, apunta Bajo.
También el sector hotelero se mantiene como uno de los activos más demandados por las familias, con un nivel de apetito inversor superior a la oferta disponible. La misma situación se reproduce en el segmento logístico, donde el desequilibrio estructural entre oferta y demanda está condicionando la ejecución de operaciones.
“Percibimos que la escasez de producto prime en logística genera un mercado altamente tensionado, donde las transacciones que llegan a cerrarse son especialmente representativas también en cuanto al volumen de la operación”, explican los analistas de Laborde Marcet. También la inversión en oficinas empieza a recuperarse y se reincorpora a las carteras como activo diversificador.
El interés por la mayoría de los segmentos del inmobiliario hace los family offices españoles dediquen a él un 24% de sus carteras, por encima del 18% de las familias europeas, según recoge el estudio Descubriendo al family office español elaborado por OpenWealth, el multifamily office del Grupo CaixaBank, y finReg360.
De cara al futuro, los analistas prevén que las familias incrementarán su exposición a renta variable, a activos inmobiliarios y a vehículos de private equity en detrimento de las posiciones de renta fija.
El inmobiliario en España y Europa
La querencia por el ladrillo ha hecho que la inversión inmobiliaria en España se dispare un 42% frente al estancamiento del 1,5% en Europa. Así, a cierre del tercer trimestre del año, el mercado europeo alcanzó un volumen de transacciones de 130.000 millones de euros, lo que supone un incremento de casi el 1,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Este porcentaje se queda corto en España donde el volumen registrado superó los 11.800 millones, un 42% más interanual, según recoge el último informe de Savills.
En cuanto a las previsiones en Europa, el informe las ha ajustado ligeramente a la baja debido a la menor actividad registrada en el segundo y tercer trimestre del año. Anticipa un crecimiento interanual del 7% al cierre de 2025, con un volumen total de inversión inmobiliaria en Europa que podría alcanzar los 210.000 millones de euros.
Este crecimiento estará impulsado principalmente “por mercados como los países nórdicos y el sur de Europa, donde se han cerrado varias operaciones de gran envergadura en los últimos meses y se mantiene un sólido pipeline de instrucciones de venta”, indican los autores del informe. Respecto a España, la previsión es cerrar el año en torno a los 17.000 millones de euros, una de las mejores cifras de los últimos diez años.
Respecto al valor total del mercado inmobiliario mundial, incluyendo residencial, terciario y agrícola, alcanzó los 393,3 billones de dólares a comienzos de 2025, según los datos publicados este mes por Savills. De este modo, el inmobiliario mantiene su posición como el activo de mayor valor a nivel global.
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