La Justicia rechaza que Caixabank indemnice a un comprador que adelantó 160.000 euros por una vivienda que nunca se construyó

La Audiencia Provincial de Málaga ha cerrado la puerta a un comprador que reclamaba a Caixabank la devolución de los 160.960 euros que entregó hace casi dos décadas para adquirir una vivienda en la frustrada promoción “Jardines de Manilva”. El tribunal confirma así la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Marbella, que ya había desestimado la demanda en primera instancia.

La resolución, fechada el 20 de mayo de 2025, concluye que la entidad financiera no tiene responsabilidad en este caso, al no quedar acreditado que los anticipos abonados por el comprador estuviesen vinculados a las cuentas cubiertas por el aval emitido en su día por la extinta Caja de Ahorros El Monte, hoy integrada en Caixabank.

Una compraventa fallida en 2006

El origen del conflicto se remonta a enero de 2006, cuando el afectado, identificado en el procedimiento como D. Marcos, firmó un contrato de compraventa con la promotora Manilva Costa S.A. para hacerse con una de las 258 viviendas que iban a levantarse en la urbanización “Jardines de Manilva”. El precio pactado se abonó parcialmente por adelantado: 160.960 euros que el comprador transfirió a lo largo de ese año.

El proyecto, sin embargo, nunca llegó a completarse. Tras años de retrasos en las obras, el comprador resolvió el contrato y decidió reclamar la devolución de las cantidades abonadas, más intereses.

No fue hasta 2018 cuando dirigió sus primeras reclamaciones, primero a la promotora y después a Caixabank, como sucesora de la entidad que había suscrito un aval colectivo para la promoción. Esa tardanza resultó clave para los tribunales: tanto el juzgado de Marbella como la Audiencia Provincial consideraron que la acción había caducado.

El papel del aval y la defensa del banco

El núcleo del pleito giraba en torno a la Ley 57/1968, una norma dictada para proteger a quienes compraban viviendas sobre plano mediante anticipos, obligando a promotores y bancos a garantizar la devolución del dinero en caso de incumplimiento.

El demandante sostuvo que esa ley y la jurisprudencia del Tribunal Supremo obligaban a Caixabank a responder, incluso aunque él no dispusiera de un aval individualizado. Se apoyó en varias sentencias recientes del Alto Tribunal, que han interpretado de forma amplia la responsabilidad de las entidades financieras cuando existen avales colectivos.

Caixabank, por su parte, rechazó cualquier responsabilidad y alegó que los pagos se hicieron a través de la sociedad Ocean View Properties International Ltd., una intermediaria que ni figuraba en el contrato ni ingresó el dinero en cuentas abiertas en la entidad bancaria. Es decir, no habría existido control alguno por parte del banco sobre esos fondos, lo que dejaba sin aplicación la garantía.

La Audiencia confirma la caducidad

En su fallo, la Audiencia Provincial respalda los argumentos del juzgado de primera instancia. Los magistrados señalan que, aunque el aval colectivo existía, no se probó que el dinero entregado por el comprador estuviese amparado por esa garantía. Y, en cualquier caso, recuerdan que la primera reclamación formal al banco llegó en abril de 2018, más de diez años después del incumplimiento de la promotora, lo que consolidaba la caducidad de la acción.

El tribunal reconoce que el Supremo ha declarado en numerosas ocasiones que la ausencia de aval individual no elimina la responsabilidad de la entidad avalista. Pero subraya que la protección al comprador no es absoluta y que, en este caso concreto, no concurren los presupuestos necesarios para exigir al banco que devuelva las cantidades adelantadas.

Doctrina consolidada y límite de protección

La sentencia, con ponencia del magistrado Roberto Rivera Miranda, dedica buena parte de su fundamentación a repasar la doctrina consolidada del Tribunal Supremo. Según esta jurisprudencia, los bancos que emiten avales colectivos responden de los anticipos entregados aunque no se extiendan certificados individuales, porque lo contrario dejaría al comprador a merced de la diligencia —o negligencia— del promotor.

Sin embargo, también advierte de que esa protección no puede extenderse sin prueba suficiente de que los pagos reclamados estaban bajo el paraguas del aval. De lo contrario, señala la Audiencia, se desvirtuaría el equilibrio previsto por la Ley 57/1968 y su reforma posterior en 1999.

En consecuencia, el tribunal confirma la absolución de Caixabank y mantiene la condena en costas al comprador, que deberá asumir los gastos del proceso judicial.