La nuda propiedad es un concepto legal que permite transferir la titularidad de una vivienda sin que el vendedor pierda el derecho a residir en ella. Puede resultar complejo que se de este supuesto en la realidad, pero puede beneficiar a ambas partes, ya que conlleva ventajas fiscales, económicas y sociales.
El nudo propietario es quien adquiere la propiedad legal del inmueble, aunque no puede habitarlo mientras la persona que estaba anteriormente resida en él. El usufructuario, por su parte, conserva el derecho a vivir en la vivienda o alquilarla, según lo que establezca el acuerdo.
El final de esta relación jurídica puede establecerse con el fallecimiento del usufructuario, cuando este decida abandonar el inmueble, al vencerse el plazo fijado o en caso de incumplimiento de sus condiciones. Aunque no tenga acceso a la vivienda, el propietario asume ciertos derechos y obligaciones.
Derechos y obligaciones
Entre los derechos principales se encuentra la posibilidad de vender la nuda propiedad a un tercero, siempre que se mantenga intacto el usufructo, es decir, el nuevo titular deberá respetar el derecho de uso y disfrute del usufructuario. Además, si el residente decide vender su derecho de uso, el nudo propietario tiene derecho a percibir una parte proporcional del precio obtenido en la operación.
Otro derecho relevante es que, cuando desaparece el residente, por su fallecimiento o porque se ha cumplido el plazo acordado, el nudo propietario recupera de forma automática y gratuita el pleno dominio de la vivienda, sin necesidad de compensar ni al usufructuario ni a sus herederos.
El nudo propietario también tiene diversas obligaciones. Debe abonar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) correspondiente a la vivienda, así como asumir el coste de las obras de mejora o reparación que no se deban al uso habitual o un mal uso por parte de la persona que habita en la casa.
También debe respetar el derecho del usufructuario a vivir en el inmueble y administrar su uso, sin interferir en la posesión o gestión cotidiana. Está obligado a conservar la vivienda en buen estado, evitando realizar obras o modificaciones que alteren su forma o valor, salvo que se haya acordado un pacto anteriormente.
Características de la nuda propiedad
La clave de la nuda propiedad es que la división de derechos entre los de propiedad y los de residir queda establecida en el contrato y debe respetarse durante todo el tiempo en que exista el usufructo. Suele ser una figura de carácter temporal y uno de los usos más habituales es nombrar propietario a un hijo pero que se mantenga viviendo el progenitor hasta que fallece.
En el caso de propiedades que se destinan al alquiler, la existencia de la nuda propiedad influye de forma importante en la configuración de los contratos de arrendamiento. Es fundamental que los inquilinos conozcan esta circunstancia y comprendan sus implicaciones legales. Esto afecta a aspectos como el plazo del contrato, el mantenimiento y los derechos de los inquilinos, que puede estar sujeto a las características de la nuda propiedad.
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