En la actualidad, cada vez son más las viviendas en venta que se pueden comprar por un precio muy asequible, pero que vienen con inquilinos incluidos, concretamente con sus anteriores propietarios. Es el caso de parejas sin herederos que deciden vender la propiedad en la que residen, sin tener que abandonarla hasta que fallezcan. Este mecanismo es utilizado por aquellos que requieren de ingresos adicionales durante su jubilación, permitiéndoles continuar habitando la vivienda y recibir una suma monetaria al mismo tiempo.
En estos casos lo que se compra es la nuda propiedad, es decir, la titularidad de la vivienda, pero no el derecho de uso, lo que significa que, aunque se sea el propietario del bien, no podrá usarlo hasta que expire este derecho al usufructo, que puede producirse por el fallecimiento de los usufructuarios, la expiración del plazo definido en el contrato o por el cumplimiento de condiciones previamente establecidas en el documento de compra-venta.
Además de venderla, la nuda propiedad puede ser transferida mediante una herencia, pero quienes la adquieran siguen sujetos a las mismas condiciones establecidas para el propietario original. De igual manera, los compradores de esa nuda propiedad pueden volver a venderla, siempre que no se afecte negativamente los derechos de los usufructuarios.
La venta de una casa en nuda propiedad se formaliza mediante un contrato ante notario. En este acuerdo, el comprador efectúa un pago por la vivienda, generalmente inferior a su valor de mercado, y asume el compromiso de pagar una renta mensual a la persona que mantiene el usufructo, conservando el derecho a utilizar la propiedad.
Las responsabilidades del nudo propietario incluyen cubrir los costes de contribuciones especiales o extraordinarias del inmueble (con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI); abonar la hipoteca, si la tuviera; sufragar los gastos de comunidad; encargarse de las reparaciones mayores que requiera la vivienda; y asumir las consecuencias frente al usufructuario en situaciones de embargo o venta judicial del inmueble. Aunque en el contrato, estas responsabilidades pueden distribuirse de forma diferente, siempre y cuando se especifiquen claramente.
También es común hoy en día, que el testador disponga en su testamento que sus hijos hereden la propiedad de la vivienda, reservando el usufructo para otra persona, como su cónyuge, permitiéndole el disfrute de la misma durante su vida. Este mecanismo garantiza que el cónyuge no sea desalojado por los futuros propietarios.
Qué es el usufructo y el pleno dominio
El usufructo de un bien es el derecho a usarlo, sin ser su propietario. Esto permite alquilar la propiedad, pero no venderla. En el caso de las viviendas, el usufructuario debe cuidarla y conservarla, pagar las contribuciones anuales ordinarias y cubrir los gastos de litigios relacionados con el usufructo. Además, está obligado a realizar las reparaciones ordinarias necesarias.
Por otro lado, el pleno dominio otorga al heredero el control total sobre el activo, lo que incluye la titularidad y el uso y disfrute del mismo, permitiéndole opciones como arrendarla, venderla, ocuparla o mantenerla desocupada.
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