Donar en vida un piso a los hijos sale caro porque se pagan más impuestos que al dejarlo en herencia: “No es una buena estrategia”

El mercado inmobiliario está influyendo cada vez más en la estrategia hereditaria de muchos padres. Se plantean si es mejor dejar a sus hijos una casa en herencia o donársela en vida para facilitarles su acceso a la vivienda, en un contexto marcado por una escalada de precios que no toca techo. La vivienda cerró el primer trimestre del año con una subida del 11,2% interanual, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en 2.311 euros, según datos de idealista, alcanzando así un nuevo máximo histórico. Tras esta nueva remontada, un piso de 100 metros cuadrados costaría 231.100 euros, una cifra que no todos se pueden permitir,

Este encarecimiento en vertical ha disparado las donaciones de casas en España. En 2024 registraron su segunda mayor cifra histórica al aumentar un 16,7% y superar las 23.000 operaciones. Mientras que las viviendas transmitidas por herencia marcaron el año pasado la mayor cifra desde 2020, hasta alcanzar las 201.030, lo que supuso 900 más que un año antes.

Ante la disyuntiva de los padres de si donar o dejar en herencia una casa, los expertos recomiendan la segunda opción porque “donar en vida no es una buena estrategia”. Este es el caso de Abel Marín, abogado y socio fundador de Marín & Mateo Abogados. Considera que, en general, “las donaciones de viviendas en vida salen más caras que dejarlas en herencia debido a que al recibir la herencia solo se paga el Impuesto de Sucesiones y el de Plusvalía municipal y en el caso de las donaciones también hay que tributar por IRPF que corre a cargo del donante”.

Pone el ejemplo de una casa adquirida por 100.000 euros y que ahora vale 200.000, en este caso el donante tributaría en su IRPF una ganancia patrimonial de 100.000 euros. “La gente no sabe esto y luego se lleva la sorpresa al hacer la declaración de la Renta”, advierte Abel Marín.

No obstante, hay una excepción en que la donación puede salir ‘barata’ a los padres: cuando la persona dona su vivienda habitual a sus hijos y tiene más de 65 años. En estos casos, el donante está exento del impuesto por ganancia patrimonial en el IRPF. “Si lo que yo dono es mi vivienda habitual y soy mayor de 65, la ganancia de IRPF que se me genere está exenta de impuestos. Ese sí que es un supuesto interesante, porque si se cumplen esos requisitos, hacer uso de esa donación evita el palo de renta”, reconoce María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado y decana del Colegio Notarial de Andalucía.

Donar en nuda propiedad

En los casos en que los hijos necesiten una casa urgentemente y no puedan ‘esperar’ al fallecimiento de los padres, la mejor fórmula, a juicio de los expertos, es que los progenitores compren el piso y lo donen en nuda propiedad a sus vástagos, de esta manera se reservan el usufructo vitalicio de la vivienda.

“No es aconsejable donar una casa alegremente aunque sea a tus hijos porque, desgraciadamente, hay hijos malos. También hay hijos que fallecen antes que los padres y en ese caso la vivienda se la quedaría la nuera o el yerno. Por todo ello, no soy partidario de las donaciones en vida en exceso”, reconoce Marín.

Otra opción a tener en cuenta en el caso de optar por donar en vida son las donaciones condicionadas, consisten en que pueden revocarse. Lo que se hace en estos casos es una donación de la nuda propiedad con la que los padres se reservan su usufructo vitalicio. “Mantener el usufructo vitalicio te hace tener la posesión del inmueble y hasta lo puedes alquilar”, indica el fundador de Marín & Mateo Abogados. Sin embargo, considera que “donar una vivienda en vida a tus hijos no conviene, es mejor dejarla en herencia porque te ahorras impuestos”