El Tribunal Supremo ha validado recientemente un acuerdo de la Comunidad de Propietarios de un edificio en Marbella que prohibió el uso de las viviendas para alquileres turísticos, en una decisión que podría marcar un precedente en la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en relación con esta actividad.
La controversia comenzó en 2019, cuando la comunidad de propietarios convocó una junta general ordinaria para abordar los problemas causados por el alquiler vacacional en el inmueble. El presidente de la comunidad expuso diversos inconvenientes derivados de esta actividad, como ruidos, daños a las instalaciones comunes y la falta de seguridad provocada por el anonimato de los inquilinos. Ante estas quejas, los propietarios votaron a favor de prohibir los alquileres turísticos en el edificio, una medida respaldada por la mayoría de los vecinos.
Sin embargo, las entidades Borenstein & Ben Avi GmbH y Viascouletre S.L., propietarias de varios apartamentos en el edificio, decidieron impugnar el acuerdo ante los tribunales. Alegaron que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.12, solo permitía “limitar” el uso de las viviendas para alquileres turísticos, pero no “prohibirlo” de forma total. Según las demandantes, el acuerdo vulneraba sus derechos de propiedad y afectaba a sus intereses económicos, pues los apartamentos estaban destinados a alquiler vacacional.
El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella desestimó la demanda, argumentando que la legislación reciente, particularmente el Real Decreto-ley 7/2019, permitía la prohibición del alquiler turístico, dadas las molestias que esta actividad podía generar en las comunidades residenciales. Esta decisión fue recurrida ante la Audiencia Provincial de Málaga, que también validó la prohibición, interpretando que la palabra “limitar” podía incluir la posibilidad de prohibir la actividad, dado que es el límite máximo que se podría imponer.
Interpretación teleológica de la norma
El Tribunal Supremo ha establecido que la interpretación de la Audiencia Provincial de Málaga era correcta, subrayando que la limitación de la actividad de alquiler turístico que contempla la LPH incluye, en su extremo más absoluto, la prohibición total. Según el fallo, limitar el uso de las viviendas no se restringe únicamente a establecer restricciones parciales, sino que puede comprender una prohibición total, ya que esta es la forma más radical de limitar el ejercicio de esa actividad.
El Alto Tribunal se ha basado en la interpretación teleológica de la norma, atendiendo al espíritu y la finalidad de la misma, que busca equilibrar los derechos de los propietarios con los intereses generales de la comunidad, como la preservación de la convivencia vecinal y la protección del uso residencial del inmueble.
El Tribunal ha argumentado que el Real Decreto-ley 7/2019, que introdujo una modificación en la LPH, fue aprobado con el fin de regular las actividades de alquiler turístico y restringir su proliferación en zonas residenciales. En este contexto, el Supremo ha considerado que la medida adoptada por la comunidad de propietarios de prohibir el alquiler vacacional se ajustaba a la legalidad, ya que perseguía proteger el bienestar colectivo de los vecinos y evitar las molestias derivadas de esta actividad comercial.
El término “limitar” en la RAE
En cuanto a la fundamentación jurídica, el Tribunal ha hecho referencia a la interpretación literal del término “limitar” en el Diccionario de la Real Academia Española, que no solo sugiere poner límites, sino también fijar la extensión de los derechos y facultades. Esto implicaba que la limitación podía incluir, en última instancia, la prohibición del alquiler turístico, siendo esta una medida más extrema pero legalmente válida en el marco de la propiedad horizontal.
El fallo también ha ratificado a la legitimidad de las restricciones impuestas por la comunidad, defendiendo que tales medidas no vulneran el derecho de propiedad de los demandantes, sino que están justificadas por el interés general de la comunidad. El Tribunal ha resaltado que, dentro del régimen de propiedad horizontal, las comunidades de propietarios tienen la capacidad de establecer limitaciones al uso de los elementos privativos cuando estas buscan proteger la convivencia y el bienestar común, lo cual está perfectamente alineado con la función social de la propiedad.
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