El sueño de la casa propia se aleja: cuánto se necesita para acceder a una vivienda con un crédito hipotecario

El nivel de accesibilidad al crédito hipotecario para vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentra en un nuevo mínimo histórico, según publicó este miércoles a través de un informe de la Dirección General de Estadística y Censos porteña. En detalle, una pareja de ocupación profesional o técnica debería multiplicar sus ingresos más de cuatro veces para poder acceder a un préstamo para la compra de un departamento de 2 ambientes. Esa dinámica suma presión a la oferta existente en el mercado de alquileres y, por lo tanto, a los precios.

El Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) mide la relación entre el ingreso mensual de una pareja aspirante y el ingreso mínimo necesario para acceder a un préstamo bancario con garantía hipotecaria, para la compra de una vivienda usada. Este se ubicó para el segundo trimestre de este año en 24,5, lo que implica un nuevo mínimo histórico para el indicador.

El director del ente estadístico de la Capital Federal, José María Donati, sostuvo: “Es parte de la herencia que va a dejar el gobierno saliente: una macroeconomía desordenada, que también minó las posibilidades de acceder al crédito”.

Así, según consignó el informe publicado este miércoles, una pareja de calificación ocupacional alta debería multiplicar sus ingresos más de cuatro veces para poder calificar al préstamo. Para acceder a un crédito de $16.817.751, para comparar un dos ambientes valuado en $22.423.668 (USD 89.675), ese hogar debería contar con un ingreso mínimo de 2.173.619 de pesos.

Visto de otro modo, y para tomar dimensión de las dificultades de acceso al crédito, si se vincula la cuota inicial del crédito con el valor del alquiler de una vivienda similar, este último significó poco más de la quinta parte del valor de la cuota. “Lo anterior redunda en un escenario prácticamente prohibitivo teniendo en cuenta los aumentos extraordinarios que vienen registrando los precios de alquiler en los últimos años”, consideraron.

El deterioro del IACH en términos interanuales derivó de un importante ascenso de la cuota inicial (267%) que superó ampliamente al incremento del ingreso nominal de la pareja aspirante (86,3%). En ese proceso se observó el impacto de algunas variables de la macroeconomía y de la coyuntura económica.

“La dinámica de la cuota inicial estuvo signada por una suba muy significativa de la tasa de interés de 23,03 puntos porcentuales y un importante aumento del precio en pesos de los inmuebles (87,1%, el más alto de los últimos cuatro años). Este incremento fue resultante de la depreciación de la moneda local, en tanto que el valor del metro cuadrado medido en dólares cayó un 6,1%”, explicó la Dirección General de Estadística y Censos porteña.

“Cabe considerar que el ejercicio fue realizado teniendo en cuenta el dólar oficial. Si se considerara el dólar solidario o el informal, en línea con las reglamentaciones que restringen y gravan la compra de moneda extranjera, las posibilidades de acceso al crédito se reducirían en la medida del incremento del tipo de cambio”, aclararon.

Para Donati “esta situación suma presión al mercado de alquileres, porque aumenta la demanda al mismo tiempo que la oferta cada vez es más reducida; el resultado son alquileres por las nubes y el sueño de la casa propia, cada vez más lejano”. En los últimos años se observó una retracción de la cantidad de inmuebles en alquiler en la Ciudad, mientras que los precios marcaron un salto significativo.

Por el lado de la oferta, se observó por primera vez tras cinco trimestres un aumento interanual en la cantidad de escrituras hipotecarias. “De todos modos, los actos hipotecarios registrados en el período abril/junio se ubican en valores bajos, alrededor del promedio trimestral registrado en 2021 y 2022. Al mismo tiempo, se constató que durante junio la disponibilidad efectiva de préstamos para la adquisición de viviendas se ajustó a un grupo mínimo de entidades bancarias”, concluyó la Dirección General de Estadística y Censos porteña.