Efecto Airbnb: los alquileres temporales son 130% más caros que los tradicionales

Un informe privado detectó que alquilar un departamento en la ciudad de Buenos Aires a través de la plataforma Airbnb es un 131% más caro que en el mercado de alquileres tradicionales. Este es uno de los principales hallazgos de un análisis que comparó el costo mensual de hacer un contrato de locación de una vivienda donde se comparen ambas opciones presentes en 34 barrios porteños.

El estudio lo hizo Properati y se basó en un cálculo referencial: el alquiler temporal de una propiedad es por 30 días en promedio (de acuerdo al precio establecido por los propietarios en Airbnb).

La alta inflación, la baja rentabilidad que otorgan las locaciones tradicionales (ahora estimada en el 3,2% promedio), la polémica Ley de Alquileres y el precio del dólar son algunos de los factores que condujeron a que muchos propietarios retiren sus viviendas del mercado de alquileres formal.

Y muchos decidieron destinar su inmueble en alquileres temporales a través de la plataforma Airbnb en busca de mejorar la rentabilidad. Este modelo es una operación menos regulada, enfocada en turistas principalmente, aunque también en estudiantes universitarios o gente que viene a tele trabajar desde la Argentina.

Las dos operaciones inmobiliarias que se comparan en el informe tienen sus propias particularidades. Cada una atiende a una audiencia como prioridad, tienen normativas diferentes, la naturaleza de la negociación es distinta y el valor percibido varía de acuerdo al tiempo o lugar.

Ariana Cafferata, de Properati y Proppit en la Argentina, dijo a Infobae que “el alquiler temporal está enfocado en turistas, tanto nacionales como extranjeros, y la normativa, al menos en Argentina es bastante flexible (la Ley N° 6255 sancionada el 28 de noviembre de 2019 por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires reguló la actividad de alquileres temporarios. Se define el alquiler turístico como el servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, en su totalidad o en una parte de participación, por un período mínimo de una pernoctación y de hasta tres meses), pues la negociación se rige hoy por la plataforma digital en la que se busca, y el precio está enmarcado en la temporada, el costo y la competencia. Por otro lado, está el alquiler tradicional que tiene un enfoque más general hacia el ciudadano residente argentino y está sujeto por la Ley de Alquileres que ya establece reglas de tiempo y precio en el contrato”.

Los alojamientos temporales son un servicio de corta duración, hay incluso por día, semanas y máximo 3 meses, aunque algunos llegan a renovarlo hasta un año.

¿Dónde hay mayor diferencia de precios?

Del estudio surgió que Villa Luro es el barrio donde se advierte la mayor diferencia de precios entre ambas modalidades: allí el alquiler mensual promedio es de $62.245, mientras que en Airbnb es un 258% más costoso, con un precio medio de $222.900 por mes.

Cafferata, amplió lo siguiente: “En teoría alquilar un departamento por 30 días en Villa Luro debería costar cerca de 222.900 pesos. Si se quiere alquilar firmando un contrato convencional, el precio al mes debe ser $62.245, aproximadamente. Airbnb está enfocado en turistas, tanto extranjeros como nacionales, y uno de sus objetivos es que los usuarios puedan sentirse parte de la vida urbana y cultural de la ciudad. Ese podría ser el caso de Villa Luro, que si bien no está dentro de los lugares más atractivos turísticamente, es un barrio de clase media porteña donde se puede experimentar tradiciones locales menos influenciadas por el turismo masivo”.

A diferencia de barrios como Puerto Madero y Palermo que ofertan mayoritariamente viviendas lujosas y modernas en Airbnb, Villa Luro tiene una amplia diversidad de precios y la mayoría de inmuebles son departamentos estándar. El más costoso tiene un precio estimado de $386.400 al mes y el más económico de 105.000 pesos. Estos valores están fuera del alcance de muchos inquilinos, que en el mercado tradicional encuentran el departamento más costoso en $140.000 y el más económico en $37.000 (un monoambiente pero de poca superficie y en un barrio alejado).

Así como Villa Luro, La Boca (237%), Barracas (217%), San Nicolás (183%) y San Cristóbal (176%) son los barrios donde el costo mensual de un departamento en Airbnb se aleja más del alquiler tradicional.

¿Dónde hay menor diferencia de precios?

Puerto Madero es el barrio con menor diferencia de precios entre ambos modelos en CABA. Alquilar un departamento en Airbnb al mes cuesta $455.520 aproximadamente, un 46% más que el alquiler tradicional, que es de 311.000 pesos.

Según Cafferata, ocurren dos cosas: “La percepción del barrio de clase alta no es la más buscada para la mayoría de turistas que buscan alojamiento más barato que un hotel. Y, además. la vida nocturna y la gastronomía en este lugar son factores importantes para muchos viajeros, pero compite con otros barrios igual de turísticos y más baratos”.

En el resto de la ciudad, los barrios reconocidos como turísticos muestran una correlación con un precio en Airbnb más elevado. Es el caso de La Boca, San Nicolás o Barracas, donde se eleva la diferencia entre el precio en alojamiento temporal y tradicional.

Belgrano (62%), Palermo (65%), Agronomía (80%) y Parque Chacabuco (84%) le siguen a Puerto Madero como los barrios con menor diferencia de precios entre ambas modalidades de alquiler.

Rango de precios en ambos mercados

De acuerdo con el análisis realizado el alquiler promedio de un departamento en la mayoría de los barrios de Buenos Aires oscila entre $50.000 y $150.000. Los lugares más baratos para alquilar son La Boca, Parque Patricios y San Cristóbal; mientras que los más caros son Puerto Madero, Palermo y Belgrano.

Entre tanto, alquilar una propiedad similar a través de Airbnb, durante un mes, cuesta entre $150.000 pesos y $250.000 en el 85% de los barrios analizados. Los sectores más económicos para alquilar temporalmente son Agronomía, Villa Santa Rita y Parque Chacabuco; mientras que los más costosos son Puerto Madero, Palermo y Recoleta.

Qué pasa en la región

En la Argentina muchos propietarios eligieron pasar a alquilar sus inmuebles en dólares y por el formato temporal porque entienden que la Ley de Alquileres no los beneficia y además reclaman que los contratos duren 3 años.

En otras ciudades de la región no ocurre esta situación, por ejemplo en Chile avanzó mucho también la modalidad de Airbnb, al igual que en Lima, Perú.

Cafferata, concluyó que en “la Ciudad de México la situación es diferente con lo que sucede en Buenos Aires; hay una tendencia generalizada en la que los alquileres de Airbnb superan con más fuerza los tradicionales en los sectores más económicos de la ciudad. Es importante tener en cuenta que en el país azteca los tradicionales también están regulados, pero con menos rigidez que la ley argentina. La Ciudad de México es uno de los principales destinos para los nómadas digitales, la capital mexicana vive un verdadero boom turístico, qué sumado a otros factores, hace más atractivo alquilar una vivienda en Airbnb. Los principales beneficiados son los nómadas o personas que se mudan temporalmente a otra ciudad para seguir trabajando vía remota”.

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