Locos por las esquinas porteñas: por qué son tan preciadas y captan la mayoría de las obras de vivienda

Las esquinas de Buenos Aires son protagonistas de un verdadero cambio urbano. Sobre todo desde que el gobierno porteño habilitó la opción y se reglamentó el nuevo Código Urbanístico que entró en vigencia en 2019, transformándolas en los lugares más elegidos para ganar altura y sumar viviendas.

Este efecto hizo que hoy haya más de 1.000 edificios en distintos grado de avance de obra y en distintos barrios de la Ciudad, en los que se estrenarán departamentos entre este fin de año y 2024. Las edificaciones totalizan cerca de 1,5 millones de metros cuadrados en esquinas a un costo promedio de USD 1.500 el m2, con lo que la inversión se estima en unos 2.250 millones de dólares.

Santiago Levrio, de TBT Real Estate, dijo a Infobae que el fenómeno fue posible porque las esquinas de Buenos Aires se incorporaron tras la modificación de la normativa urbana. “Gracias a esta medida incrementaron sustancialmente su capacidad edificable; por eso los precios de estos terrenos son mas convenientes y poseen condiciones mas flexibles para negociar en el Real Estate”, dijo el desarrollador a Infobae.

Los cambios permitieron que ahora se pueda edificar hasta alturas que antes por el FOT (Factor de Ocupación Total, número que multiplicado por la superficie de la parcela determina la cantidad de m2 cubiertos edificable) eran inalcanzables, argumentan desde el sector.

Las esquinas son los terrenos mas difíciles de tasar, pero son los que más se ven estéticamente cuando se transita por la ciudad. Además, lo más importante es que los ambientes pueden tener mayor y mejor ventilación e iluminación natural del exterior.

“Hay que determinar si los edificios linderos están consolidados, también hay que ver la superficie del lote y los lados para ver si es obligatorio hacer cocheras. Por otro lado hay que observar la proporción del terreno para en caso de no estar afectado por tronera (muros) ver si es necesario generar patios en el vértice opuesto a la esquina o no”, explicó a Infobae Alan Schachter, especialista en código urbanístico que lidera la división terrenos en Deinmobiliarios.

Qué otros detalles a tener en cuenta

Generalmente los desarrolladores cuando hacen proyectos en esquinas priorizan hacer unidades estratégicamente diseñadas donde se pueda evitar desperdicio de metros cuadrados en pasillos.

“Otro aspecto importante es que generalmente en las plantas bajas se proyecta para que haya un local comercial, en lugar de un hall de entrada amplio”, detalló a Infobae Ezequiel Wierzba, socio fundador de Click Aparts.

También la presencia de balcones en los desarrollos que vienen es algo fundamental para la demanda sobre todo desde que llegó la pandemia.

German Hauser, titular de Hauser que actualmente edifica en Belgrano, dijo a Infobae que “hacer un desarrollo en esquina genera una situación urbana interesante. Dan la posibilidad de contar con unidades con mas de una orientación y permiten desarrollar un grado de identidad mayor a los proyectos edificados entre medianeras”.

También al construirse en esquinas, los departamentos no sólo ganan luminosidad y conexión exterior al disponer de balcones corridos.

“Al ventilar las unidades y por la disposición del terreno en el vértice de la manzana todas las viviendas dan al frente y no hay contra frente”, amplió a Infobae Andrés Riener, socio y fundador de Riener.

El balcón dejó de ser un espacio secundario y se intenta que sea una extensión clara del estar comedor, en la esquina, si se proyecta, se logra una visual de 180 grados diferente con las vistas logradas en un balcón tradicional.

En qué zonas y qué se prioriza por la demanda

De las más de 1.000 edificaciones en esquinas los barrios que lideran esta tendencia son: Colegiales, Chacarita, Belgrano, Barracas, Villa Crespo, Almagro, Saavedra, Núñez, Palermo, Caballito y Villa Ortuzar, entre otros.

Carlos Quirico, del Grupo Quirico, dijo a Infobae que “hay muchas obras en Villa Urquiza. Las ventas son motorizadas por vecinos del barrio de toda la vida y por nuevos vecinos que buscan este lugar que mantiene esencia barrial y está próximo con la Avenida General Paz donde se prioriza la conexión hacia distintos puntos de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires”.

Desde el segmento afirman que actualmente la búsqueda está centrada principalmente en unidades amplias y con espacios abiertos.

Wierzba, amplió: “Hace algunos años los primeros pisos no eran tan considerados como ahora, hoy estas unidades son muy solicitadas porque en su mayoría tienen patios. Las unidades con balcones comunes o aterrazados son las primeras opciones que el comprador busca. Notamos que la prioridad es el tamaño de los ambientes, y una gran parte del público prefiere parrilla individual en su unidad, en el balcón, más allá que en el edificio haya para uso común”.

La domótica está ganando adeptos hay un público muy innovador, mayoritariamente joven que busca unidades adaptadas a lo que se conoce como “casas inteligentes”; aspecto vinculado al confort y seguridad.

Operaciones y que tener en cuenta en una vivienda a estrenar

Renier, dijo que en la venta de departamentos el comprador paga 4% y en la venta de terrenos el comprador paga 5 por ciento. “El comprador deberá pagar honorarios de escribano hasta un 2% aproximadamente, 1,8% por impuesto de sellos y 0,6 a 1% en otros gastos de escribanía”.

Por otro lado, los expertos recomiendan a quien está por comprar una vivienda en esquina en pozo o que está cerca de inaugurarse que esté siempre atento a lo que se firma de antemano.

“Siempre intentamos decir menos y dar mas, creemos que lo mas importante cuando uno hace este tipo de negocios (construir y vender antes de terminado) es la palabra del vendedor, el cliente deposita sueños en nosotros, es muy importante que duerman bien y que se sorprendan cuando le entreguemos la vivienda terminada”, detalló a Infobae Alejandro Cherman, socio de Chechega.

Qué pasa si hay algo que está mal y no está construido como se firmó al comprar por el lado del propietario.

“Siempre se busca fijar el punto de encuentro y solucionarlo. Actualmente estamos atravesando una situación particular que está íntimamente ligada al contexto económico del país: hay faltantes y retrasos en las entregas de materiales. Esto hace que los desarrolladores tengan que buscar alternativas similares con las propuestas en el proyecto original. Por supuesto que sí hay un cambio que se debe hacer e incide en el valor de la unidad de materia notoria, es importante informar al comprador”, concluyó Wierzba .

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