El Real Estate rural mantiene un buen nivel de demanda a pesar de coronavirus, pero los precios bajaron hasta 30 por ciento

A las habituales distorsiones que genera la aceleración de la inflación, la devaluación del peso, la pérdida de rentabilidad por la caída de los precios internacionales y la siempre alta presión impositiva, se sumó el efecto de la COVID-19 para crear un escenario complejo para emprender negocios en el campo.

Juan José Madero (h), presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) y director de la división Campos de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios dijo a Infobae: “en compras y ventas de terrenos amplios, hasta el inicio de la cuarentena, el mercado operaba dentro de la normalidad, con pocos inversores dispuestos para hacer ofertas, muy por debajo de los valores pedidos. Desde agosto de 2019, los precios tuvieron mermas de entre 15 y 20%. A partir del aislamiento preventivo, se mantuvo la demanda activa, aunque el avance de las gestiones está ligado principalmente con la evolución del escenario mundial y nacional y, en menor medida, por las restricciones con la circulación para realizar las recorridas de las parcelas”.

Otros entrevistados, destacaron que la demanda está enfocada en campos agrícolas de buen potencial, con idea de ofertar muy por debajo del precio pedido, hasta un 50%. La disminución de los valores coincide con otros segmentos, como el residencial y el corporativo, por ejemplo.

En el sector campo, la zona de mayor dinamismo, es la región central del país, denominada núcleo, integrada por la franja norte de la provincia de Buenos Aires y la sur de las provincias de Santa Fe y Córdoba.

La zona norte y los focos más productivos de la provincia de Santa Fe ofrece un buen rendimiento de las cosechas de maíz y soja, “eso hace que los productores tengan excedentes de dinero para invertir en tierras. A mediados de febrero había consultas, luego se frenó un poco con la pandemia y la renegociación de la deuda externa. Durante los últimos días de marzo y primeros de abril, recibimos pedidos de campos agrícolas, en los lugares más solicitados”, precisó José Cardín, presidente de Cardín Campos Inmobiliaria Rural. Allí, por suelos clase 1 (para agricultura) se piden valores en el rango de los USD 15.000 por hectárea. En Santa Fe centro norte, las empresas comercializadoras realizan consultas por campos ganaderos para más de 500 cabezas, y, mixtos valuados en hasta USD 1,5 millones. En menor medida, hay consultas por arrendamientos agrícolas y tambos.

A 150 kilómetros al norte de Rosario bajan a USD 10.000 la hectárea, mientras que a unos 300 km al norte de los puertos, los buenos campos agrícolas se pueden conseguir en el rango de 3.500 a 7.000 dólares por hectárea. Y por los novilleros para engorde, se piden de 1.000 a 2.000 dólares, en la zona centro norte de Santa Fe.

Los especialistas precisaron que es muy distinto el escenario de los arrendamientos, tanto agrícolas como ganaderos, con una demanda sostenida, que da la pauta que la actividad es dinámica. “La idea del inquilino es tratar de recortar un poco los valores respecto de la campaña anterior, y la del propietario sostener esos precios. Los campos de más calidad, los que se encuentran cerca de los puertos, van a cerrar los alquileres en condiciones similares al de la campaña anterior, porque son los que siempre tienen un interés firme”, explicó Madero (h.).

Zonas menos ricas

Andrés Chabrillon, de la inmobiliaria homónima de la zona de Concordia, en la provincia de Entre Ríos, dijo a Infobae: “hasta el verano se advertía una incipiente recuperación del mercado, pero hoy la actividad está retraída. La mayor parte de las consultas que se reciben son por alquileres, en especial, para ganadería y por superficies relativamente pequeñas, de hasta 300 a 400 hectáreas, en su mayor parte. También hay algunas consultas sobre áreas aptas para forestación, que ha sido un histórico refugio de ahorros de profesionales, pequeños productores ganaderos y dueños de algunas pymes”.

Los campos agrícolas en esta zona se están manejando en valores que no superan los USD 2.700 por hectárea. Los ganaderos se mueven en un amplio margen de valores, dependiendo mucho de su morfología, con precios que van de USD 1.800 por ha, y descienden a USD 900 para campos bajos y con accesos complicados. Los que están aptos para la implantación de forestaciones se cotizan entre USD 2.500 a USD 2.800 por ha, cuando han llegado a cotizar en valores cercanos a los USD 5.500 en las mejores épocas. “Este descenso se explica mayormente por la baja en el precio de la madera, de USD 30 por tonelada a USD 10, por aumento de la oferta y caída brutal de la demanda en los últimos 4 años. El sector frutícola, dependiendo de la actividad, ha sufrido descensos de precios cercanos al 50 a 60% en los valores de los campos”, agregó Chabrillon.

Por su parte, Mario Farrú, de Santiago del Estero, dijo a Infobae: “el mercado venía muy planchado y operaciones esporádicas, con el nuevo gobierno ya asumido, ante la medida del aumento de las retenciones, se complicó el panorama, y el negocio se hace casi inviable para la región norte, por las distancias a los puertos, sumados a los problemas que genera la cuarentena coincidentemente en época de la cosecha, con movilidad reducida y productores ocupados”.

La demanda es puntual en tierras santiagueñas. El tipo de campo demandado son los ganaderos armados con potencial agrícola de 2.500 a 6.000 hectáreas. Los precios vienen con suave tendencia a la baja desde hace más de un año, y las tierras ajustaron sus valores más a la rentabilidad que a la especulación inmobiliaria.

“Algunos valores antes de esta pandemia, como, por ejemplo, los campos agrícolas de riego, se ofrecían desde USD 2.000 a USD 3.500 la hectárea. Por tierra agrícola en secano (aquellas que solo reciben agua de lluvia) desde USD 2.500; en Tintina o en Sachayoj (ambos de Santiago del Estero), y en Metán (Salta), superan los USD 3.000 por ha. Y por campos ganaderos desde USD 600 a USD 1.500 con pasturas y desmonte selectivo con algo de monte”, explicó Farrú.

Otra provincia importante en este mercado, es la de Córdoba, que genera alrededor del 30% de la manufactura agrícola, y se calcula que produce el 90% del maní a nivel nacional. Alejandro García Astrada, director de la Inmobiliaria Rural homónima, con eje en la Docta, contó a Infobae: “son numerosas las razones que explican el agravamiento de la situación. Un incremento del nivel de retenciones a la soja, elevada presión impositiva, bajos precios de los granos, menor rentabilidad y mayor incertidumbre económica. Con el coronavirus COVID-19 el mercado inmobiliario rural directamente se paralizó. Actualmente se encuentra en modo pausa. El inversor posterga su decisión de compra de tierra. El vendedor no sabe dónde está parado ni cómo podrá evolucionar el mercado. Ambos con miedo a equivocarse”.

La tendencia de los precios, también es hacia la baja, en un rango del 5% al 20% y aún mayor dependiendo de la calidad de los terrenos y su ubicación. Como referencia general en los campos agrícolas, en la zona Este (Marcos Juárez-Bell Ville), el valor va de USD 10.000 a USD 14.000 por hectárea; en la zona centro (Río Cuarto-Villa María-Córdoba) baja a un rango de USD 6.500 a USD 10.000 por hectárea. Para los campos ganaderos, del área Sur (Huinca Renancó-Vicuña Mackenna), se piden entre USD 2.000 a USD 3.000 por ha.

Reclamos para motorizar el sector

Desde lo económico, el sector reclama que se reduzca la presión impositiva y líneas de financiamiento a tasas competitivas, mientras que en lo estructural, la ampliación de la red ferroviaria, la consolidación de caminos rurales, electrificación y conectividad potente.

“Con una política que priorice lo productivo, todas las zonas tienen un gran potencial de crecimiento, especialmente las regiones extra pampeanas. La explotación ganadera tiene buenas perspectivas, con la recuperación de China como comprador de carne. El sector agropecuario mantiene su actividad casi con normalidad debido a que la producción de alimentos es una actividad esencial, naturalmente y, salvo la pesca, los alimentos se originan en la tierra”, detalló Juan José Madero (h.).

En tanto, Andrés Chabrillon, consideró, que deben emprenderse “mejoras en la logística en la Argentina. Por ejemplo, en Entre Ríos, tenemos muy malos caminos y necesitamos que se reactive el ferrocarril para bajar los costos de llegar a los puertos. Y debería realizarse una sensible rebaja en el costo de la energía eléctrica y la carga impositiva que se le agrega”.

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