Colombia se queda con menos subsidios de vivienda y los hogares pobres son los más afectados: dicen por qué ahora se prefiere el arriendo

El mercado inmobiliario colombiano atraviesa en la actualidad un proceso de cambio, marcado por la reducción de los subsidios de vivienda, el crecimiento de los arriendos y la aparición de nuevos perfiles de compradores, incluyendo quienes residen fuera del país.

Las tendencias, de acuerdo con el último informe de la entidad denominado “Mercado inmobiliario en Colombia: crecen los arriendos y las compras desde el exterior”, se combinan con la presión de los costos de construcción y la necesidad de adaptación de las empresas del sector, delineando un panorama dinámico hacia 2025.

La entidad destaca que el sector inmobiliario representa el 4,1% del Producto Interno Bruto (PIB) y genera 1,6 millones de empleos en Colombia. El papel estructural se mantiene a pesar de los desafíos derivados de los cambios demográficos y las condiciones financieras y consolida al sector como uno de los motores clave de la economía nacional.

Recuperación parcial y reducción de subsidios en el sector

Las ventas de vivienda nueva muestran señales de mejora desde finales de 2024, aunque permanecen en niveles históricamente bajos en comparación con los periodos de mayor auge, en especial, en el segmento de vivienda de interés social (VIS). El principal obstáculo es la disminución de subsidios de vivienda: de un máximo de 86.000 en 2021, la proyección para 2025 indica tan solo 43.000.

Esta reducción en los subsidios dificultó el cierre financiero para muchas familias y frenó la reactivación total del mercado. Si bien las ventas se recuperaron de manera parcial, la tendencia a la baja todavía no se revierte por completo y los hogares afrontan mayores restricciones crediticias.

Incremento de costos y desafíos para las constructoras

El entorno financiero adverso obligó a las constructoras a adaptar sus modelos comerciales frente al aumento de los costos de construcción y del salario mínimo. De acuerdo con BBVA Research, los incrementos superaron la subida en los precios de venta de la vivienda y redujo los márgenes financieros de los proyectos.

Ante la situación, el economista de BBVA Research Mauricio Hernández explicó que “estamos viendo un sector que empieza a recuperarse, pero que opera bajo nuevas condiciones. Las empresas empezaron a extender los plazos de preventa, ajustando modelos comerciales e incorporando herramientas tecnológicas para mantener la viabilidad de sus proyectos”.

Según el experto, la adaptación resulta clave para garantizar la sostenibilidad de las firmas en el actual contexto de menor apoyo estatal y mayor selectividad de la demanda.

Nuevos compradores y cambios demográficos en el mercado inmobiliario

La demanda de vivienda se redefine por factores como tasas de interés elevadas, plazos de financiamiento más largos y una menor capacidad de pago de los hogares. El contexto impulsa proyectos de viviendas más compactas y la consolidación de hogares más pequeños. Se destaca lo siguiente:

• El promedio de tamaño de los hogares disminuyó de 4,4 miembros en 1993 a 2,8 en 2025.
• Los hogares unipersonales ya constituyen el 24,3% del total y son especialmente frecuentes en Bogotá y el sur del país, donde la tendencia hacia espacios reducidos se acentúa.
• La presencia de compradores colombianos en el exterior adquiere peso: participan en aproximadamente el 10% de las ventas de vivienda nueva y superan el 15% en el segmento no VIS. Este público dinamizó el mercado, sobre todo en proyectos dirigidos a segmentos medios y altos.

Crecimiento del arriendo y retos para los hogares colombianos

Optar por el arriendo se volvió más común en Colombia. En 2025, existían 19 millones de hogares, de los que 7,2 millones eran propietarios y 7,7 millones residían en arriendo. El cambio se debe tanto a las dificultades para acceder a la vivienda propia como a la flexibilidad que ofrecen los contratos de arrendamiento.

Sin embargo, persiste un problema estructural: el 56% de los contratos de arrendamiento se celebra de forma verbal o por vías informales, sin cumplir requisitos legales. La situación limita el acceso al financiamiento y a mecanismos de protección jurídica, aumentando la vulnerabilidad y la presión de gasto sobre los grupos más desfavorecidos.

Hernández sostuvo que “más hogares viven en arriendo, ejerciendo una elevada presión de gasto sobre los más pobres”, a la vez que destaca la magnitud de la informalidad en el sector.