Así es la multa de más de $700.000 que tendrán que pagar administradores de conjuntos residenciales por incumplir nueva norma

El acceso a las actas de asamblea y documentos no reservados en conjuntos residenciales de Colombia cuenta, desde el 7 de julio de 2025, con un respaldo normativo más robusto.

El artículo 2.2.8.18.12.1.7 del Decreto 768 de 2025 establece que, ante la negativa de entrega de estos documentos, una orden de policía emitida por el alcalde municipal o distrital será suficiente para exigir su entrega inmediata.

La disposición, según el Decreto 768 de 2025, confirma el derecho de los copropietarios y la transparencia en la administración de la propiedad horizontal, y contempla sanciones para quienes incumplan la orden.

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De acuerdo con el documento, la nueva regulación se apoya en el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, que ya reconocía el derecho de los propietarios a solicitar copias de las actas de la asamblea general y otros documentos que no estén sujetos a reserva legal. La novedad radica en que ahora, si el administrador o el consejo de administración se niega a entregar la documentación solicitada, el alcalde puede intervenir de manera directa y emitir una orden de Policía para garantizar el cumplimiento de la obligación.

El texto precisa que “bastará con la emisión de una orden de Policía debidamente expedida por el alcalde municipal o distrital para garantizar el cumplimiento de dicha obligación”.

El procedimiento para solicitar el acta

Ante esto, el procedimiento para solicitar el acta de asamblea comienza con la petición formal del copropietario ante la administración del conjunto. Si la solicitud no recibe respuesta o se rechaza sin justificación válida, el interesado puede acudir ante el alcalde municipal o distrital.

Según el Decreto 768 de 2025, el alcalde, al constatar la negativa, tiene la facultad de emitir una orden de Policía dirigida a la administración o al consejo de administración, que debe cumplirse de manera inmediata. El decreto aclara que la intervención no requiere la existencia de una sanción previa y que la orden de policía constituye un mandato claro y preciso, con advertencia expresa sobre las consecuencias legales de su incumplimiento.

Facultades de las autoridades y procedimiento de intervención

En cuanto a las facultades de las autoridades, el Decreto 768 de 2025 otorga a los alcaldes la potestad de ordenar la intervención de la Policía Nacional para asegurar la entrega de los documentos requeridos.

El artículo 2.2.8.18.8.2 del decreto señala que corresponde a los alcaldes “velar por la pronta ejecución de las órdenes de policía y las medidas correctivas impuestas, así como apoyar la realización y la materialización de las decisiones y órdenes de policía en el proceso verbal abreviado”.

De esta manera, la Policía Nacional actúa como garante del cumplimiento de la orden, interviniendo cuando la administración del conjunto persiste en la negativa.

Sanciones económicas

Se debe tener claro que el incumplimiento de la orden de Policía también puede acarrear sanciones económicas. El texto explicativo sobre el Decreto 768 de 2025 advierte que “la negativa a cumplir con esta disposición podría constituir una infracción al Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016), lo que implica sanciones específicas para quienes desacaten las órdenes de autoridad”.

Además, el artículo 35, numeral 2, de la Ley 1801 de 2016, citado en el texto, establece que desconocer o desacatar una orden legítimamente impartida afecta la relación entre las personas y las autoridades. Por ello, el parágrafo 2 del mismo artículo dispone la aplicación de una multa tipo 4 como medida correctiva.

Consecuencias legales

En términos concretos, la multa tipo 4 equivale a 16 salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). Para 2025, esta sanción representa un valor de $759.200. Así, si el administrador de un conjunto residencial se niega a entregar la copia del acta pese a la orden policial, debe cumplir con la entrega y también asumir el pago de la multa correspondiente, según lo estipulado en el Decreto 768 de 2025 y la Ley 1801 de 2016.

La disposición busca fortalecer la convivencia y la transparencia en la propiedad horizontal. El Decreto 768 de 2025, que adiciona un capítulo al Decreto 1070 de 2015 y reglamenta de manera practica la Ley 1801 de 2016, tiene como objetivo modernizar y ampliar el alcance de las autoridades en la resolución de conflictos de convivencia en conjuntos residenciales. La norma no modifica la Ley 675 de 2001, sino que la reglamenta y refuerza su cumplimiento, por lo que dota a los alcaldes y a la Policía Nacional de herramientas más eficaces para intervenir en casos de negativa injustificada a la entrega de documentos.

Protección y restauración

Además, resalta que el proceso único de Policía prioriza la protección, restauración, educación y prevención para restablecer la convivencia y el orden público.

Solo cuando estos mecanismos no resultan eficaces, se recurre a la imposición de sanciones. Asimismo, el decreto establece principios como la protección de la vida y la dignidad humana, la primacía de la Constitución y la prevalencia del interés general sobre el particular, que deben guiar la actuación de las autoridades en materia de convivencia.