Zonas comunes y parqueaderos: la Dian fija cuándo los conjuntos deben cobrar el IVA

En medio de dudas recurrentes sobre las reglas tributarias que aplican a los conjuntos residenciales, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) aclaró un tema sensible para miles de propietarios y administradores de propiedad horizontal, el cobro del IVA en el uso de zonas comunes y parqueaderos.

Las respuestas llegaron luego de una consulta elevada por la Asociación de Propietarios, Arrendatarios y Administradores de Propiedad Horizontal (Asurbe), que pidió conceptos precisos ante la confusión generada por interpretaciones diversas en edificios y conjuntos. Las preguntas apuntaban, sobre todo, a salones comunales, gimnasios, parqueaderos para visitantes y otras áreas que suelen ser compartidas por los residentes o arrendadas a terceros.

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De acuerdo con la Dian, el cobro del IVA depende directamente de la finalidad con la que se utilicen las zonas comunes. Si el uso es interno y está asociado al disfrute de los propietarios o residentes, por ejemplo, cuando se accede a un gimnasio, se hace una reunión en el salón comunal o se organiza una actividad en una cancha del conjunto, y estos espacios se ofrecen como parte del servicio incluido en la cuota de administración, no se genera IVA.

“Cuando el uso de las zonas comunes se dé a manera de préstamo o cuando su costo esté incluido dentro de la cuota de administración, no se generará IVA para los conjuntos residenciales”.

Sin embargo, la situación cambia cuando se trata de una actividad comercial. “Por el contrario, cuando el uso de zonas comunes se dé en el marco de una actividad comercial y/o en la prestación de un servicio (alquiler), sí se generará IVA”, aclaró la Dian. Esto quiere decir, que si se arrienda el salón comunal para un evento externo o se alquila un área a un tercero, por ejemplo, una academia o un gimnasio privado, la operación sí debe estar gravada con el impuesto.

Sobre los parqueaderos, otro de los puntos que más generan controversia, la Dian hizo varias distinciones. Si el conjunto presta directamente el servicio de parqueo a terceros (visitantes o personas que no son residentes), hay un hecho generador de IVA, y por lo tanto debe cobrarse.

Pero, si se trata de parqueaderos asignados de forma equitativa a los propietarios (por ejemplo, mediante turnos o sorteos), no se considera que haya una prestación de servicio como tal. En esos casos, se trata simplemente de la distribución de un bien común para uso exclusivo, lo cual “puede generar o no un cobro adicional en la cuota de administración, la cual no está gravada con IVA”, indicó la Dian. Este criterio se basa en lo establecido en el artículo 22 de la Ley 675 de 2001 y en el artículo 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016, que compila la normatividad tributaria vigente.

La línea divisoria, entonces, pasa por el destinatario del uso y la intención económica. Si el espacio es aprovechado económicamente por fuera de la comunidad, es decir, con terceros y con fines comerciales, sí se configura un hecho generador de IVA. “Caso en el cual se evidencia la prestación directa de un servicio de arrendamiento de zona común, lo cual configuraría un hecho generador de IVA en los términos del literal c) del artículo 420 del Estatuto Tributario”.

En ese sentido, no todo uso de una zona común implica un cobro adicional ni necesariamente genera obligaciones fiscales. Pero cuando el uso implica una transacción comercial o se ofrece un servicio a personas ajenas a la copropiedad, las reglas tributarias sí entran en juego.