Cómo puede terminar un contrato de arrendamiento unilateralmente sin recibir sanciones: algunas recomendaciones

El reciente Informe de Oferta de Mercado Inmobiliario, presentado por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), demostró que el porcentaje de hogares arrendados en Colombia llegó al 35%, lo cual muestra que cada vez es mayor la cantidad de colombianos que vive en esta modalidad en el país.

A la hora de arrendar un inmueble son varios los pasos a seguir, entre estos la firma de un contrato entre el dueño del inmueble y el o los arrendatarios que vivirán en el lugar, en este se dan algunos datos e información sobre el valor que se debe pagar mes a mes, las responsabilidades de ambas partes, y el tiempo en el que el inmueble será habitado.

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Para que el contrato finalice sin recibir sanciones las dos partes deben estar de acuerdo con la decisión, aunque algunos escenarios en los que terminar el contrato de arrendamiento antes de que se cumpla el tiempo no generan multas, tanto cuando lo termina el arrendatario, como si lo termina el arrendador.

¿Cuándo un inquilino puede terminar antes un contrato de arrendamiento?

Conforme a la ley 820 de 2003, en caso de ser el dueño del inmueble y querer terminar el contrato, debe tener en cuenta las causales explicadas en el artículo 22, ‘Terminación por parte del arrendador’, así no deberá pagar una indemnización.

En caso de que sus inquilinos no paguen el dinero acordado dentro de los plazos estipulados en el contrato -si se atrasa con el pago mensual- puede pedir el inmueble. En el caso de los servicios públicos, el no pago de estos genera la desconexión y la pérdida del servicio también es motivo legal para finalizar el contrato.

Si el arrendatario hace algún tipo de cambio, el arrendador podrá solicitar la salida del inquilino. Esto también se aplica si hay destrucción total o parcial del inmueble, ya que para este punto, quien habita el inmueble debe solicitar la autorización del dueño.

En caso de recibir quejas de los vecinos por el comportamiento de los inquilinos, de acuerdo con la ley, si el arrendador incurre en acciones que afecten la tranquilidad ciudadana, o realiza actividades delictivas que sean comprobadas por las autoridades, son causes para dar por terminado un contrato, sin pago de multa.

O si los inquilinos no respetan el reglamento que se establezca en la propiedad -en caso de ubicarse en propiedad horizontal- también constituye una falta que puede llevar a la cancelación de manera unilateral.

¿Cuáles son las razones para que un arrendador indemnice a su arrendatario?

Deficiencias de infraestructura

Según el artículo 1985 del Código Civil Colombiano, el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado. Por lo tanto, debe llevar a cabo todas las reparaciones necesarias para garantizar condiciones de vida adecuadas a quien ocupe el lugar.

En el artículo 1991 del Código, se menciona que el mal estado del inmueble da derecho a que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato sin penalización, además de tener derecho a una indemnización, ya sea por daño emergente o por lucro cesante. Aunque si el arrendatario tomó el inmueble conociendo los problemas y no obligó al arrendador a sanearlo, no podrá acceder a la indemnización.

Entrega del inmueble fuera del tiempo estipulado

El arrendador está obligado a entregar el inmueble al arrendatario en la fecha que se acordó al momento de firmar el contrato. Además, debe ser entregado en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.

Si el arrendador no puede entregar el inmueble en el tiempo estipulado, deberá pagar una indemnización al arrendatario por perjuicios (el valor de la indemnización debe ser pactado en el contrato de arrendamiento).

Finalización del contrato de arrendamiento unilateralmente

Conforme a la Ley 820 de 2003, el arrendador podrá dar por terminado el contrato unilateralmente, durante las prórrogas, con una antelación no menor a tres meses y deberá pagar una indemnización equivalente al precio de tres meses de arriendo (valor vigente a la fecha del aviso).

Cuando las condiciones se cumplan, el arrendatario estará obligado a entregar el inmueble. En caso de que no lo haga, el arrendador tiene derecho a que se le devuelva la indemnización.

No entregar el inmueble

Si después de la firma del contrato el arrendador se niega a entregar el inmueble, el arrendatario tiene derecho para desistir del contrato y recibir una indemnización por perjuicios, según el artículo 1983 del Código Civil.

Con la indemnización se pagará al arrendatario que creyó de manera errónea y de buena fe que podía arrendar el inmueble, y no podrá ser cobrada si la imposibilidad fue conocida por el arrendatario o si ocurre por casos de fuerza mayor.

Turbación de la posesión

Si al arrendatario se le restringe temporal o permanentemente la posesión sobre el inmueble, podrá exigir una disminución proporcionada en el precio del arriendo o la terminación del contrato, como dice en el artículo 1988 del Código Civil.