Por qué su casa cada día vale menos: mercado de la vivienda en Colombia lleva 15 meses de desplome

En Colombia, el mercado inmobiliario atraviesa una situación preocupante: los precios de las viviendas han experimentado un descenso continuo durante 15 meses consecutivos. Este fenómeno no solo ha afectado a las propiedades nuevas, sino también a las usadas, lo que ha generado preocupación en miles de familias que ven disminuido el valor de su patrimonio.

Los índices de precios de vivienda nueva y usada del Banco de la República indican que desde hace 15 meses los precios no han logrado un incremento real, sino que han ido a la baja. La última vez que se registró un aumento real de precios en comparación con el año anterior fue en junio 2022, con un modesto aumento del 0,1%.

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Esta tendencia negativa es particularmente pronunciada en los alrededores de Bogotá, donde en septiembre de este año se observó una caída anual del 7% en los precios de las viviendas. Esta zona fue la primera en experimentar la disminución de precios, un fenómeno que comenzó a manifestarse desde marzo de 2022.

Pero esta problemática no se limita al mercado de viviendas nuevas, sino que también afecta de manera significativa a las propiedades usadas. Durante el segundo trimestre del 2020, en el punto más crítico de la pandemia de covid-19, los precios de las viviendas disminuyeron un 1,79%. Esta tendencia continuó con una reducción del 5,24% en el último trimestre del 2022.

Sin embargo, en 2021 no se registró ningún trimestre en el que las viviendas usadas perdieran valor. Incluso, un año después, el segundo trimestre marcó un punto alto de incremento, con un aumento real de precios del 5,32%. No obstante, en el segundo trimestre del presente año, se observó una caída del precio del 4,03%, según el índice del Banco de la República.

La disminución de las ventas de viviendas también ha sido evidente desde el año pasado, con una reducción del 48% en las ventas hasta septiembre de 2023. Además, los lanzamientos de nuevos proyectos han caído en un 23%, y las ventas de proyectos de viviendas de interés social (VIS) han disminuido en un 56%.

En cuanto a pérdidas por número de inmuebles, entre enero y septiembre de este año las constructoras registraron una reducción en las ventas de 92.000 apartamentos y casas, con el agravante de que en su mayoría, unas 73.000, harían parte de proyectos VIS.

La causa principal de esta reducción en las ventas parece estar relacionada con cambios en el programa de subsidios de vivienda, como Mi Casa Ya, según concluyen los expertos en el tema, que han subrayado el impacto negativo de estas modificaciones y que han influido en la disminución de la demanda.

A pesar de la situación desafiante, existen algunas luces de esperanza en el mercado inmobiliario colombiano. Mario Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), destacó que invertir en bienes raíces sigue siendo una opción atractiva debido a su bajo riesgo y rentabilidad competitiva, especialmente considerando la valorización de las propiedades y los ingresos por concepto de arrendamiento.

“Con relación al mercado de arrendamiento, se ha presentado un importante repunte durante los últimos diez años. En 2013 en el país existían aproximadamente 4,66 millones de hogares arrendatarios, mientras que para 2022 esta cifra ascendió a 7,05 millones, lo cual representa un incremento del 51,1 por ciento, según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida publicada por el Dane. Es decir, entre 2013 y 2022 el acervo de hogares arrendatarios aumento en 2,83 millones”, expresó Ramírez en diálogo con El tiempo.

En 2022, el 40,22% de los 17,5 millones de hogares en Colombia vivían en alquiler, mientras que el 38,96% habitaba en una vivienda propia. Lo que apoyaría la teoría de Fedelonjas, ya que el mercado de arrendamientos sigue siendo atractivo desde la perspectiva de la demanda, a pesar de las dificultades en la compraventa de viviendas.