El más reciente Informe de Oferta de Mercado Inmobiliario, presentado por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), demostró que el porcentaje de hogares arrendatarios en Colombia llegó al 40,2%, lo cual muestra que cada vez es mayor la cantidad de colombianos que vive en arriendo en el país.
Por ello, si usted forma parte de este grupo de ciudadanos que no posee vivienda propia, debe conocer en qué casos o situaciones su arrendador está obligado a indemnizarlo, ya que esta es una de las cláusulas que no deberían faltar al momento de firmar un contrato de arrendamiento.
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En Colombia los derechos de los inquilinos están regulados en el Código Civil, en el cual hay un título en el que se explican los derechos y las obligaciones de los arrendadores y arrendatarios, tanto cuando se arrendó un inmueble por medio de una inmobiliaria, como cuando se hace directamente. En ambas opciones se señalan varios beneficios.
“La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social”, dice el artículo 1 de la Ley 820 de 2003
Si el arrendador no cumple con las condiciones pactadas, el arrendatario puede presentar una denuncia ante las autoridades correspondientes. Para el caso de la capital del país, está la Secretaría de Hábitat de Bogotá, mientras que para los espacios municipales los ciudadanos deben acercarse a la dependencia encargada por la Alcaldía.
Casos en los que un arrendatario puede recibir una indemnización
Deficiencias de infraestructura
Según el artículo 1985 del Código Civil Colombiano, el arrendador tiene la obligación de mantener el inmueble en buen estado. Por lo tanto, debe llevar a cabo todas las reparaciones necesarias para garantizar condiciones de vida adecuadas a quien ocupe el lugar.
En el artículo 1991 del Código Civil, se menciona que el mal estado del inmueble da derecho a que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato sin penalización, además de tener derecho a una indemnización, ya sea por daño emergente o por lucro cesante. Aunque si el arrendatario tomó el inmueble conociendo los problemas y no obligó al arrendador a sanearlo, no podrá acceder a la indemnización.
Entrega del inmueble fuera del tiempo estipulado
El arrendador está obligado a entregar el inmueble al arrendatario en la fecha que se acordó al momento de firmar el contrato. Además, debe ser entregado en buen estado de servicio, seguridad y sanidad.
Si el arrendador no puede entregar el inmueble en el tiempo estipulado, deberá pagar una indemnización al arrendatario por perjuicios (el valor de la indemnización debe ser pactado en el contrato de arrendamiento).
Finalización del contrato de arrendamiento unilateralmente
Conforme a la Ley 820 de 2003, el arrendador podrá dar por terminado el contrato unilateralmente, durante las prórrogas, con una antelación no menor a tres meses y deberá pagar una indemnización equivalente al precio de tres meses de arriendo (valor vigente a la fecha del aviso).
Cuando las condiciones se cumplan, el arrendatario estará obligado a entregar el inmueble. En caso de que no lo haga, el arrendador tiene derecho a que se le devuelva la indemnización.
No entregar el inmueble
Si después de la firma del contrato el arrendador se niega a entregar el inmueble, el arrendatario tiene derecho para desistir del contrato y recibir una indemnización por perjuicios, según el artículo 1983 del Código Civil.
Con la indemnización se pagará al arrendatario que creyó de manera errónea y de buena fe que podía arrendar el inmueble, y no podrá ser cobrada si la imposibilidad fue conocida por el arrendatario o si ocurre por casos de fuerza mayor.
Turbación de la posesión
Si al arrendatario se le restringe temporal o permanentemente la posesión sobre el inmueble, podrá exigir una disminución proporcionada en el precio del arriendo o la terminación del contrato, como dice en el artículo 1988 del Código Civil.
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