La vivienda, más cerca de tocar techo: la doble barrera de precios disparados y escasa oferta frena a los compradores

Tras cinco años marcados por un crecimiento disparado de la compra de viviendas, 2026 se ha estrenado con una caída del 5% de las operaciones. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en enero se registraron 57.489 transacciones, 3.100 menos que el mismo mes de 2025. Un descenso que, a juicio de los analistas, responde a que el mercado residencial de vivienda comienza a entrar en una fase de estabilización tras la intensa escalada de los últimos años.

La pregunta que ahora se plantea es qué ha provocado la caída de las ventas, si la falta de financiación o unos precios muy cerca de tocar techo y que la mayoría de los que quieren convertirse en propietarios no pueden pagar. Según los analistas, la respuesta correcta es la segunda, ya que los bancos siguen concediendo hipotecas. En enero subieron un 6,3% interanual hasta las 40.273 firmas.

“La caída de las compras se debe a que los precios elevados limitan el acceso a la vivienda a una parte creciente de la población”, argumenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. A su juicio, el apetito de compra sigue siendo elevado; sin embargo, ese dinamismo “continúa enfrentándose a un freno estructural: la falta de oferta disponible a precios competitivos”.

Matos considera que la escasez de producto, junto con el encarecimiento acumulado de los últimos años, “amplía la brecha de accesibilidad y obliga a parte de la demanda a posponer su decisión de compra”.

Un esfuerzo inasumible

En la misma línea se pronuncia Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, para quien la combinación de precios al alza, salarios contenidos y un entorno geopolítico incierto introduce presión adicional sobre la capacidad de compra.

“El mercado se enfrenta a un límite claro, que es el esfuerzo mensual que puede asumir el comprador medio. Cuando ese umbral se supera, la operación simplemente no ocurre, y eso termina trasladándose tanto a las compraventas como, con cierto retraso, a las hipotecas”, incide Gulias.

A pesar de que 2026 arranca con cifras más moderadas que las registradas hace doce meses, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, indica que “la propia inercia del mercado nos sitúa ante el segundo mejor inicio de año desde 2008, en plena burbuja inmobiliaria”.

Subraya que “las casi 57.500 viviendas vendidas confirman que seguimos inmersos en un ciclo de elevada actividad. De hecho, si analizamos el acumulado de los últimos doce meses, el mercado se mantiene por encima de las 710.000 compraventas, muy cerca del cierre de un 2025 que fue de récord”.

¿Los precios están bajando?

Otro hecho a tener en cuenta es el buen ritmo en la concesión de crédito hipotecario, que ha cerrado enero como el mejor inicio de ejercicio desde 2011. El dato de las 40.273 operaciones ratifica la continuidad del ciclo expansivo del crédito hipotecario, que encadena 19 meses de subidas interanuales, aunque con un ritmo más moderado que el registrado a finales de 2025.

Más allá del número de operaciones, el arranque del año deja una novedad en la evolución del mercado: aunque el importe medio de las hipotecas se situó en 165.677 euros, un 8,6% más que un año antes, en comparación con diciembre de 2025 se produjo una caída del 4%, rompiendo la tendencia al alza prácticamente constante del último ejercicio.

Para Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, este comportamiento introduce un cambio relevante: “Lo más llamativo es que suben las operaciones respecto a diciembre, pero baja el importe medio. Veníamos de un 2025 en el que el importe financiado no dejaba de crecer y esta es la primera caída significativa. Habrá que ver si es un ajuste puntual o el inicio de una nueva dinámica en el mercado hipotecario”.

Este ajuste, en opinión de Garriga, no implica necesariamente una reducción del precio de la vivienda, pero sí puede reflejar una cierta contención en el volumen financiado por operación. “No podemos decir que los precios estén bajando, pero sí es un primer síntoma de moderación en el importe de las hipotecas, y eso no es menor”, subraya.

La actividad inmobiliaria “comienza a enfriarse”

Respecto al comportamiento del mercado en los próximos meses, estará condicionado por la evolución de los tipos de interés y del euríbor. Otro factor muy a tener en cuenta es la evolución de la guerra en Oriente Medio que puede disparar la inflación, lo que impactaría en el mercado inmobiliario.

“Un encarecimiento de los costes de construcción dificultaría la generación de nueva oferta de vivienda y, en paralelo, un posible endurecimiento de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo podría encarecer la financiación, afectando especialmente a la demanda más dependiente del crédito, que en estos momentos representa al 75% de los compradores”, advierte Matos.

Esta tormenta ‘perfecta’ generaría un escenario marcado por una ralentización de las ventas, debido a una demanda que pierde capacidad de compra, y una oferta insuficiente. El resultado será un mercado “cada vez más tensionado y con mayores dificultades de acceso, en el que la brecha de accesibilidad seguirá ampliándose”, vaticina Matos.

Por su parte, Gulias asegura que la financiación sigue fluyendo en niveles elevados, pero la actividad inmobiliaria comienza a enfriarse, generando un desequilibrio que “marcará la evolución del mercado en los próximos meses”.

En cuanto a la evolución de los precios, Ferran Font vaticina que la incertidumbre generada por la situación geopolítica podría influir en el mercado. Con todo, “a corto plazo, la escasez de oferta disponible y la fortaleza de la demanda apuntan a que los precios seguirán una senda similar a la actual”, prevé.