Alquiler sin conflictos: qué gastos debe pagar el casero y cuáles el inquilino según establece la ley

Saber qué debe pagar el casero y qué el inquilino es una de las claves para evitar conflictos en cualquier contrato de alquiler. Cuando surge una avería o se plantea una reforma, las dudas son frecuentes y, en muchos casos, acaban en discusiones por desconocimiento de la normativa vigente.

La legislación española establece reglas claras, aunque no siempre son fáciles de interpretar en la práctica. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija quién debe asumir cada tipo de gasto, diferenciando entre reparaciones necesarias, pequeños arreglos, mejoras o reformas.

Tener claras estas diferencias no solo evita problemas legales, sino que también facilita la convivencia entre propietario e inquilino, una relación que en muchos casos se prolonga durante años.

Qué dice la ley sobre los gastos en un alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos parte de un principio básico: el propietario debe garantizar que la vivienda sea habitable, mientras que el inquilino debe hacer un uso responsable y asumir los gastos derivados del uso cotidiano. A partir de esta idea, la normativa distingue varios tipos de obras y reparaciones, cada una con un tratamiento distinto en cuanto a quién debe pagar. Esta clasificación es fundamental para entender cómo se reparten los costes.

En términos generales, la ley diferencia entre obras de conservación, pequeñas reparaciones, mejoras y actuaciones realizadas por el propio inquilino, además de contemplar casos especiales como situaciones de discapacidad.

Reparaciones necesarias: responsabilidad del propietario

Uno de los puntos más claros de la ley es que el casero debe asumir todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye cualquier avería que impida vivir con normalidad y seguridad.

“Si aparece una avería o deterioro en la casa que impide vivir en ella con seguridad, el propietario debe hacerse cargo”, señala Manuel Hernández García, director y Socio del Bufete Vilches Abogados. Por ejemplo, problemas estructurales, fallos graves en la instalación eléctrica, fugas importantes de agua, averías en la calefacción o humedades que afecten a la salubridad son responsabilidad directa del propietario.

El inquilino, por su parte, tiene la obligación de comunicar estas incidencias lo antes posible. En situaciones urgentes, puede incluso adelantar la reparación para evitar daños mayores y reclamar posteriormente el coste, siempre que pueda justificarlo.

Pequeños arreglos: a cargo del inquilino

No todos los gastos recaen en el propietario. La ley también establece que el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. Esto incluye tareas como cambiar bombillas, arreglar enchufes, reparar persianas desgastadas o solucionar pequeños problemas en grifos. Son intervenciones menores vinculadas al día a día.

“Este es uno de los puntos que más conflictos genera, porque no siempre es fácil distinguir entre una reparación pequeña y una reparación necesaria”, reconoce Manuel Hernández. A su juicio, la clave está en el origen del problema: si es desgaste normal, paga el inquilino; si afecta a la habitabilidad, corresponde al propietario.

Obras de mejora: cuándo pueden subir el alquiler

Otro escenario diferente es el de las obras de mejora. Se trata de actuaciones que no son imprescindibles, pero que aumentan el confort, la eficiencia o el valor de la vivienda. Ejemplos habituales son cambiar ventanas, reformar una cocina sin avería previa o instalar nuevos servicios en el edificio. En estos casos, el propietario puede realizarlas.

Además, si el contrato supera ciertos años, la ley permite que parte del coste se repercuta en la renta. Eso sí, existen límites y condiciones que deben respetarse. Cuando se realizan obras en la vivienda, el inquilino también tiene derechos. Si las actuaciones duran más de 20 días, puede exigir una reducción proporcional del alquiler.

En los casos más extremos, si las obras hacen la vivienda inhabitable, el arrendatario puede incluso suspender el contrato o abandonarlo sin penalización. Estas medidas buscan equilibrar la relación entre ambas partes, evitando que el inquilino soporte molestias sin compensación.

¿Puede el inquilino hacer reformas?

La ley establece que el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la vivienda sin el consentimiento por escrito del propietario. Esto incluye reformas importantes como cambiar suelos, tirar tabiques o renovar el baño. Si se hacen sin permiso, el casero puede exigir que todo vuelva a su estado original, rescindir el contrato o reclamar daños.

En cambio, pequeñas mejoras como pintar o cambiar elementos fácilmente sustituibles suelen permitirse, aunque siempre es recomendable dejar constancia por escrito.

Existe una excepción relevante. Cuando el inquilino o un familiar conviviente tiene discapacidad o es mayor de 70 años, puede realizar obras de adaptación. Estas deben comunicarse previamente al propietario y no pueden afectar a la seguridad del inmueble. Al finalizar el contrato, el casero puede exigir que la vivienda vuelva a su estado original.

Este supuesto refleja el carácter social de la normativa, que busca garantizar condiciones adecuadas para personas con necesidades especiales.

Qué hacer si el propietario no cumple

Si el propietario no realiza las reparaciones necesarias, está incumpliendo la ley. En ese caso, el inquilino puede reclamar formalmente e incluso acudir a los tribunales. Pero, “antes de actuar de manera precipitada, es adecuado enviar una comunicación fehaciente (por ejemplo, burofax) detallando el problema y solicitando la reparación en un plazo razonable. Esto deja constancia formal y es determinante en un procedimiento judicial", recomienda Miguel Hernández.

Incide en que, “incluso antes de ese paso, lo mejor es la comunicación entre ambas partes. A veces, solamente haciendo ver la necesidad de realizar los trabajos, se llega a un acuerdo que consigue que se hagan antes y no se enquiste una relación que, por lo general, dura años”.

Cuando termina el alquiler, el inquilino debe devolver la vivienda en buen estado, salvo el desgaste normal por el uso. Esto significa que pequeños roces o el paso del tiempo son aceptables, pero no daños importantes como roturas, agujeros o electrodomésticos estropeados. Si existen desperfectos atribuibles al inquilino, el propietario puede descontar su coste de la fianza, cerrando así el ciclo de responsabilidades entre ambas partes.