Cómo funciona el nuevo concurso público de Casa 47 para vender viviendas privadas al Estado en 2026: requisitos y plazos

El Gobierno ha puesto en marcha un nuevo programa estatal para comprar viviendas en el mercado privado, con el objetivo de reforzar el parque público de alquiler. La iniciativa, impulsada por la Entidad Estatal de Vivienda bajo el nombre de Casa 47, permitirá que particulares y empresas vendan sus inmuebles al Estado para destinarlos a alquiler asequible, especialmente en aquellas zonas donde el acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales dificultades para la población.

El plan cuenta con una dotación presupuestaria de 100 millones de euros, que se destinarán tanto a la compra como a la rehabilitación y gestión de impuestos derivados de cada operación, según Fotocasa. Así, esta convocatoria permite a cualquier persona física, jurídica, nacional o extranjera, presentar una oferta para vender su vivienda, siempre que cumpla con los requisitos establecidos.

Quiénes pueden vender y dónde deben estar las casas

La convocatoria de Casa 47 tiene carácter inclusivo. Permite que tanto particulares como empresas participen en el proceso, sin importar la nacionalidad. Para que una vivienda sea elegible, debe estar situada en zonas donde el esfuerzo económico para acceder a la vivienda supere el 30% de la renta media, o en áreas ya declaradas tensionadas.

Las zonas tensionadas, identificadas por cada comunidad autónoma, son aquellas en las que los precios del acceso a la vivienda están especialmente elevados, en relación con los ingresos de los hogares. El programa también contempla áreas donde, aunque no se haya realizado una declaración formal, el gasto en vivienda y suministros básicos supera ese umbral de esfuerzo económico.

Requisitos técnicos y legales de las viviendas

Para ser adquirida por Casa 47, la vivienda debe tener una superficie útil de entre 40 y 120 metros cuadrados. Es imprescindible que cuente con al menos una cocina, un salón, un dormitorio independiente y un baño completo; los estudios también pueden venderse. La cocina debe tener fregadero, campana extractora y placa para cocinar, además de horno si forma parte de un conjunto.

La normativa exige que la vivienda disponga de ventanas al exterior o a patios interiores y que no tenga dormitorios sin ventilación natural. Si el inmueble se encuentra en una cuarta planta o superior, la finca debe disponer de ascensor. Además, solo se aceptan viviendas libres, no protegidas, y que cuenten con certificado energético.

Al presentar la vivienda para su posible venta, debe estar al corriente de todos los pagos de comunidad y derramas extraordinarias previas. El inmueble debe haber superado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y entregarse sin ocupantes, aunque con los elementos fijos y la cocina completa.

Asimismo, no se admiten casas unifamiliares, pero sí se pueden ofertar bloques de pisos completos, tanto de obra nueva como de segunda mano.

Viviendas con cargas, reformas y proceso de selección

Se permite la venta de viviendas con hipoteca, siempre que esta se cancele antes de la transmisión y la propiedad se entregue libre de cargas. Casa 47 también acepta viviendas que requieran reformas, siempre que las obras no necesiten nueva licencia de habitabilidad, que su duración prevista no exceda de seis meses y que el coste total (compra más rehabilitación) no supere el 110% del valor de tasación.

El proceso de selección se realiza por concurso, en el que se otorgan más puntos a inmuebles que cumplan con criterios de accesibilidad universal, hayan sido reformados recientemente, dispongan de eficiencia energética C o superior, tengan un precio competitivo y se ubiquen en zonas de esfuerzo económico alto. La oferta conjunta de varios pisos en un mismo bloque también suma puntos adicionales.

Para adjudicar los puntos, Casa 47 sigue un baremo: hasta 10 puntos por accesibilidad, renovación reciente o eficiencia energética, hasta 50 puntos por el precio ofertado y 10 por ubicación en zonas con alto esfuerzo económico. La oferta de varios inmuebles puede añadir otros 10 puntos.

Cómo se determina el precio y qué impuestos hay que pagar

El Gobierno no pagará más que el valor de mercado de cada vivienda. Para fijar el importe de compra, Casa 47 compara tres referencias: el precio propuesto por el propietario, el valor de tasación oficial y el precio medio del metro cuadrado de la zona según el Portal Estadístico del Notariado. El importe final será el menor de estos tres valores.

Así, al vender una vivienda al Estado, el propietario debe abonar el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal, además de asegurarse de que el IBI esté pagado si figura como titular al inicio del año. Uno de los documentos obligatorios es el certificado energético, cuyo coste oscila entre 60 y 130 euros.

Plazos, trámites y documentos necesarios

El plazo para presentar ofertas ya está abierto, y se extiende hasta el 9 de julio de 2026. Las propuestas pueden entregarse en persona en la sede de Casa 47 en Madrid o por correo postal certificado, siempre notificando el envío por correo electrónico.

El proceso requiere aportar la documentación en dos sobres. El primero debe incluir declaraciones responsables sobre el cumplimiento de obligaciones tributarias y con la Seguridad Social, identificación de los propietarios, ficha de la vivienda, nota simple reciente, certificación catastral y el certificado energético vigente. El segundo sobre contiene la oferta económica.