El 29 de octubre de 2025, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública dio el visto bueno a la inscripción de la liquidación de una sociedad de gananciales en el Registro de la Propiedad de Madrid, cerrando así una disputa entre una expareja y el registrador tras un divorcio con una vivienda y una hipoteca de por medio.
El punto de fricción estuvo en un inmueble adquirido en régimen de gananciales durante el matrimonio, con un valor que superaba los 104.000 euros. El acuerdo alcanzado tras el divorcio establecía que la vivienda pasaría completamente a nombre de uno de los ex cónyuges, quien también asumiría la totalidad de la deuda hipotecaria pendiente. Al llegar este pacto al registro, surgieron las dudas: el registrador cuestionó la validez de la representación, ya que la renuncia a una compensación económica no había sido ratificada personalmente por el representado.
La resolución deja claro el alcance de los registros a la hora de fiscalizar los acuerdos privados en materia patrimonial tras un divorcio. El texto oficial subraya que “el juicio de suficiencia del notario es suficiente y vinculante para los registros”, siempre que exista coherencia entre el poder notarial otorgado y lo que se firma en la escritura.
El nudo de la polémica: representación y objeciones
El origen de la controversia se encuentra en el uso de un poder notarial. Una hija, en calidad de representante legal, firmó el acuerdo que otorgaba el 100% del inmueble a uno de sus progenitores. El registrador de la Propiedad de Madrid objetó la inscripción y exigió que la renuncia a cualquier tipo de compensación por la diferencia de valor del bien fuese confirmada personalmente por la persona representada, dado que la apoderada había dejado constancia de que no se recibiría dinero por ese concepto, argumentando cuotas de hipoteca y otros gastos impagados durante años.
En la escritura notarial constaba expresamente la autorización para transmitir la participación en la vivienda “por cualquier título, y por el precio que determinara”. El documento reflejaba, además, que la hipoteca pendiente superaba los 40.000 euros, una deuda que sería asumida íntegramente por la persona que se quedaba con el bien. La diferencia de más de 32.000 euros no iba a ser compensada a la otra parte, ya que, según la representación, no se habían pagado las cuotas ni los gastos correspondientes desde 2017.
La defensa alegó que el poder notarial era suficiente para renunciar a saldos y adjudicar la vivienda en los términos pactados. El notario había valorado y autorizado la operación, dejando constancia de la validez del poder.
Trámites, obstáculos y efectos del fallo
El expediente de inscripción se topó en un primer momento con la falta de documentación, como la sentencia de divorcio y la inscripción en el Registro Civil. También se detectó una discordancia en la documentación de identidad de la nueva titular, solventada posteriormente con una constancia policial. Una vez subsanadas estas cuestiones, el registrador volvió a frenar la inscripción por “falta de ratificación del representado”.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública intervino para resolver el conflicto, sentenciando que el registrador no puede revisar el juicio de suficiencia notarial salvo error evidente. El fallo recoge textualmente: “El registrador no puede revisar el juicio de suficiencia notarial, en la medida en que resulte congruente con el contenido del acuerdo”.
El poder notarial, según quedó acreditado, facultaba a la apoderada para tomar todas las decisiones relativas al inmueble, incluyendo renuncias a saldos y la firma de toda la documentación necesaria. No se apreció extralimitación ni abuso de representación por ninguna de las partes.
En el convenio regulador y la sentencia de divorcio quedó reflejado que la vivienda quedaría para uno de los excónyuges, quien además asumiría la hipoteca desde ese momento. La defensa justificó el acuerdo en que la diferencia económica ya se había compensado con el abono de más de siete años de hipoteca y gastos comunes por parte de la persona adjudicataria.
La resolución de la Dirección General ordenó la inscripción de la vivienda y la liberación de la deuda hipotecaria para una de las partes, cercana a los 40.000 euros. Además, el organismo recordó que la calificación registral debe ser “unitaria y global” para evitar inseguridad jurídica y que el juicio de suficiencia notarial, siempre que sea congruente, es vinculante.
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