La fiebre por la vivienda resiste, pero nuevas subidas de precio y de las hipotecas fijas enfriará el impulso comprador este año

El deseo de los españoles de convertirse en propietarios de vivienda resiste pese al fuerte encarecimiento de los precios. Así lo demuestran los datos de 2025, cuando la firma de hipotecas sobre vivienda superó el medio millón, con 501.073 operaciones, un 17,8% más que el año anterior y la cifra más alta de los últimos 15 años, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para encontrar un volumen superior hay que remontarse a 2010, en pleno ajuste tras el boom inmobiliario, cuando se rebasaron las 600.000 operaciones.

Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, considera que “rebasar las 500.000 hipotecas confirma que 2025 ha sido un verdadero punto de inflexión después de un lustro dominado por tipos de interés altos y una actividad más contenida”.

Tras el freno provocado en 2023 en la contratación de hipotecas debido a la rápida subida de los tipos de interés y un 2024 todavía marcado por la prudencia, el año pasado muchos ciudadanos optaron por comprar viviendas impulsados por una financiación barata. Los tipos de interés de las hipotecas se estabilizaron por debajo del 3%, por lo que muchas operaciones que meses antes no encajaban a los potenciales compradores volvieron a ser viables.

“Esto ha sucedido porque en préstamos a 25 o 30 años pequeñas variaciones en los tipos de interés tienen un impacto directo en la cuota mensual a pagar, y ese ajuste permitió a muchas familias retomar la decisión de compra con mayor tranquilidad”, señala Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

Las entidades financieras también contribuyeron a reactivar el mercado abaratando las hipotecas para captar clientes con perfiles solventes, lo que favoreció mejores condiciones y agilizó el cierre de operaciones. Una estrategia que no seguirán este año. Según los advierten los analistas inmobiliarios, los bancos ya han comenzado a subir el interés de las hipotecas fijas.

Hipotecas con un mayor importe

El año pasado no solo se inscribieron más hipotecas sino que los importes financiados fueron más altos. Según el INE, en 2025 se prestaron un total de 82.044 millones euros; un 32,6% más que en 2024 cuando alcanzó los 61.000 millones. “Se trata de la mayor cifra registrada desde el 2008, que es el último año del boom inmobiliario que vivimos en España durante los primeros años del nuevo milenio”, indica Miquel Riera, analista hipotecario del comparador financiero HelpMyCash.

El importe medio de cada préstamo hipotecario también creció el año pasado hasta los 163.738 euros de media; un 12,6% más que en 2024. Concretamente, en diciembre de 2025, el importe medio de las hipotecas firmadas en España según los datos del INE se situó en los 172.535 euros, el valor más alto de todo el ejercicio y el más elevado desde febrero de 2020, cuando se superaron los 175.000 euros.

El aumento de la cuantía de las hipotecas es una consecuencia directa del incremento de los precios de las viviendas. “Si la hipoteca se concede sobre el 80% del precio de compraventa, el precio medio de compra de las viviendas hipotecadas en España podríamos decir que se sitúa en los 207.042 euros. Y es que, la oferta sigue siendo muy limitada en zonas con altísima demanda y eso mantiene los valores elevados. El resultado es que 2025 ha sido un año con más actividad pese a concederse préstamos de mayor cuantía”, explica Laura Martínez.

Tipo de interés fijo, el preferido

Por quinto año consecutivo, las hipotecas a tipo de interés fijo fueron las más elegidas por los hipotecados españoles. El 65% de las registradas sobre viviendas en 2025 tenían un interés constante; el mayor porcentaje desde el 2022. El otro 35% de las operaciones se formalizaron con un tipo variable o mixto.

En cuanto al interés fijo medio registrado fue del 2,96%, el más bajo desde 2022, pero fue ligeramente superior al tipo variable medio inscrito en 2025 que se situó en el 2,88%. Eso demuestra, en opinión de Riera, “que los españoles prefirieron la estabilidad por encima de la posibilidad de pagar una cuota más barata, pero inestable”.

Por su parte, Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, apunta que un tipo fijo en torno al 3% a 25 o 30 años sigue siendo muy competitivo: “Estamos muy lejos de los niveles que vimos en otros ciclos. Eso da tranquilidad a las familias y explica que la mayoría apueste por estabilidad”.

La firma de hipotecas aumentará en 2026, pero a menor ritmo

Los analistas apuntan a que las operaciones hipotecarias seguirán aumentando este año, pero menos que en 2025. “Es poco probable que en 2026 superemos el medio millón de firmas”, señala Martínez, que anticipa “una ligera normalización tras la subida del año pasado”.

Uno de los catalizadores que puede frenar las operaciones es el encarecimiento de las hipotecas a tipo de interés fijo por parte de los bancos. “El arranque del año está siendo fuerte en volumen de operaciones, pero ya estamos viendo que algunas entidades han empezado a subir ligeramente los tipos en las hipotecas fijas. Son movimientos tímidos, pero reales, y en febrero ya se han empezado a notar” advierte Ricard Garriga.

En la misma línea se pronuncia María Matos, directora de estudios de Fotocasa, para quien si el euríbor mantiene la trayectoria actual, “es probable que la banca empiece a dejar atrás la intensa competencia comercial observada en 2025 y apueste por productos más prudentes, mejor alineados con un escenario de mayor estabilidad monetaria”.

Este cambio de estrategia podría traducirse, a juicio de Matos, en una ligera moderación del ritmo de compraventas en 2026, acercándose a una media de en torno a 40.000 operaciones mensuales.