El mercado hipotecario español gira hacia la estabilidad: la hipoteca fija domina tras un año de récords y cambios

El mercado hipotecario español experimentó en 2025 un cambio de tendencia que continuará este año, marcado por una mayor estabilidad en la que la hipoteca a tipo de interés fijo se ha convertido en la protagonista, desbancando a un segundo plano a las mixtas y relegando a las variables a la mínima expresión.

Esta nueva etapa de estabilidad no ha facilitado el acceso a la vivienda debido a que la falta de oferta y el encarecimiento de los precios continúan siendo los grandes obstáculos para quienes desean convertirse en propietarios. Este contexto ha obligado a los potenciales compradores a reunir más ahorro, a replantearse el tipo de vivienda y la zona de compra y a negociar cada detalle de sus préstamos con los bancos.

“El mercado se ha vuelto mucho más selectivo. Los bancos ajustan cada vez más las condiciones en función del perfil del cliente, y comparar y negociar se ha convertido en imprescindible para acceder a buenas condiciones”, afirma Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.

Los hipotecados envejecen

Otro de los cambios que se han producido está relacionado con el perfil del hipotecado. Cada vez son más mayores. Según recoge el Índice de iAhorro, el año pasado, la edad media del hipotecado digital ascendió a 38 años, una cifra superior a la de años anteriores que refleja cómo la compra de vivienda se retrasa cada vez más.

El grueso de las hipotecas contratadas se concentra entre los 36 y 45 años, un rango asociado a estabilidad laboral y capacidad de ahorro. Así, el ahorro medio aportado por los compradores de vivienda alcanzó los 97.749 euros, según iAhorro, un dato que deja fuera a muchos jóvenes y explica que el 55,34% de las compras se realicen en pareja o, directamente, se posponga la decisión.

A pesar de ello el volumen de hipotecas firmadas el año pasado alcanzó cifras históricas. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y noviembre de 2025 se formalizaron 463.232 hipotecas para la compra de vivienda, un 17,87% más que en el mismo periodo de 2024. Se trata de la cifra más elevada registrada desde 2010. Una cifra que se ha desacelerado en los últimos meses del año. Si se compraran los datos de noviembre de 2025 con los del año anterior, el crecimiento se situó en el 12,43%, lo que refleja que el mercado se estabiliza tras años de intensa actividad.

“Venimos de ejercicios muy dinámicos, en los que muchos compradores adelantaron decisiones por miedo a nuevas subidas del euríbor. Ahora el mercado se mueve con más calma y previsión, una señal de madurez”, sostiene Laura Martínez.

A nivel provincial, el crecimiento en la firma de hipotecas en 2025 fue generalizado, aunque destaca el caso de Lugo, con un incremento del 51,30% respecto a 2024. Le siguen Cantabria, León, Ciudad Real, La Rioja y Ávila, todas con subidas superiores al 35%. En el extremo opuesto, Soria es la única provincia donde cae la actividad, con una bajada del 10,61% en hipotecas firmadas.

Casas más caras e hipotecas más altas

El encarecimiento de la vivienda ha sido otra de las pautas que se ha repetido en los últimos meses 13 meses, hasta situar el precio medio de las casas hipotecadas a través de iAhorro en 237.995 euros, un 5,31% más que en 2024. Esta tendencia responde a una tensión constante entre la oferta, que sigue limitada, y una demanda elevada.

Estas subidas no son homogéneas. Comunidades como Madrid, Baleares y Cataluña presentan precios significativamente superiores a la media nacional debido a una demanda muy alta y escasa oferta disponible. En contraste, regiones como La Rioja, Murcia, Castilla y León o Aragón mantienen valores más bajos, aunque también muestran un encarecimiento progresivo.

Ante estas diferencias, Laura Martínez argumenta que nos encontramos ante un mercado muy heterogéneo, con desequilibrios territoriales cada vez más evidentes. Incide en que “en las zonas con mayor actividad económica, el acceso a la vivienda se complica incluso para compradores con perfiles solventes, porque la oferta no crece al mismo ritmo que la demanda”,

Este escenario se refleja en el importe financiado: más del 38% de los usuarios de iAhorro que firmaron hipoteca en el último trimestre del año necesitó préstamos superiores a 200.000 euros, y también se incrementaron, aunque de forma moderada, las operaciones por encima de 500.000 euros.

El interés fijo reina en el mercado

La mayoría de los compradores de vivienda que necesitaron financiación optaron por la hipoteca fija, superando con creces a la mixta y a la variable. Según recoge el Índice iAhorro, el 57,98% de los usuarios que cerraron su operación a través del comparador eligió un interés fijo, frente al 24,98% registrado en 2024. Este salto de 32,91 puntos porcentuales muestra la magnitud del cambio.

Esta querencia por el interés fijo se explica por la seguridad y previsibilidad que ofrecen. Los tipos de interés medios se mantuvieron en niveles históricamente bajos: en noviembre, el tipo medio firmado rondó el 2,94%, según datos del Instituto Nacional de estadística (INE).

En tanto que la hipoteca mixta ha perdido terreno bajando hasta el 40,88% de la cuota de mercado. “Para que una hipoteca mixta compense más que una fija, su parte inicial debería estar más de medio punto por debajo. Sin embargo, quienes pueden acceder a una hipoteca fija cercana al 2% TIN no lo dudan, porque aporta tranquilidad y previsibilidad durante toda la vida del préstamo, lo que se ha convertido en un factor decisivo para muchos compradores”, subraya Laura Martínez.

La variable, por su parte, representó solo el 1,23% de las firmas y mantiene un atractivo limitado, reservado para perfiles con alta capacidad económica o quienes planean cancelar pronto el préstamo.