Comprar un piso para alquilar sale a cuenta: los caseros se embolsan 15.206 euros brutos anuales de media

La evolución del mercado inmobiliario español seguirá siendo este año un tema candente para inquilinos y arrendadores debido al precio disparado de las rentas, que tras tocar máximos históricos sigue al alza hasta superar los 14 euros de media el metro cuadrado. Ello hace que la rentabilidad media del alquiler obtenida por los caseros aumente mes a mes y alcanzara el 6,98% en noviembre de 2025, según la última estadística publicada por la plataforma pisos.com.

Ese 6,98% es el rédito anual que el propietario de una vivienda consigue al ponerla en alquiler tras su adquisición. Con datos de noviembre, teniendo en cuenta que el precio medio de compra de una casa tipo de 90 metros cuadrados en España fue de 217.800 euros (2.420 euros/m²) y que la renta media mensual fue de 1.267 euros, el casero obtuvo un total de 15.206 euros brutos anuales. Esto supone un incremento de 108 centésimas respecto al mismo periodo de 2024 (5,90%) y un aumento de siete centésimas con relación al pasado mes de octubre del 2025 (6,91%).

En este escenario, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, considera que el mercado del alquiler en España “se encuentra en una situación crítica, marcada por una grave falta de oferta y una creciente incertidumbre para los propietarios, lo que ha transformado el alquiler en una opción residencial forzada y permanente para gran parte de la población, especialmente los jóvenes, convirtiendo el acceso a una vivienda digna en uno de los principales problemas sociales del país”.

Tarragona, la capital más rentable para los caseros, y San Sebastián, la que menos

Entre las capitales de provincia, Tarragona es la más rentable para alquilar, con una rentabilidad media de 8,14%. Este dato refleja el buen momento que atraviesa el mercado de alquiler en la ciudad catalana, con una demanda en aumento. Sevilla y Jaén le siguen en el ranking con retornos del 7,64% y 7,42%, respectivamente. Ávila (7,32%), Huesca (7,16%), y Castellón de la Plana (7,03%) también ofrecen rendimientos atractivos para los inversores que han apostado por el arrendamiento.

La parte baja del ranking la ocupa Donostia–San Sebastián, con una rentabilidad del 3,84%, lo que muestra la dificultad de los inversores para generar rendimientos en una ciudad con los precios de alquiler relativamente altos en comparación con otros mercados más accesibles, pero con el coste de la vivienda disparado.

San Sebastián es la capital con la vivienda en venta más cara del país, donde se pagan 6.411 euros el metro cuadrado de una casa de segunda mano, según datos de idealista. También se encuentran en la parte inferior de la clasificación por rentabilidad: Palma, con unos retornos del 4,37%; Cádiz, con el 4,59%; y A Coruña, con un 4,66%.

En cuanto a las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, la rentabilidad se sitúa por debajo de la media del país, el 5,6% en la capital y el 7,01% en la Ciudad Condal. No obstante, estos datos muestran, a juicio de Font, que la inversión en ambas capitales “mantiene una senda claramente ascendente. La rentabilidad continúa ganando terreno en ambas capitales, lo que refleja el dinamismo de dos mercados maduros que siguen ofreciendo oportunidades atractivas para los inversores, pese al contexto de incertidumbre general del sector”.

El reto de la escasez de vivienda asequible

A pesar de los resultados positivos en cuanto a rentabilidad para los propietarios, Ferran Font reconoce que la falta de oferta, tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler, ha provocado una fuerte presión sobre los precios. El alquiler ha dejado de ser una opción accesible para muchas familias y jóvenes que se ven obligados a pagar precios elevados por viviendas de calidad inferior o a vivir en malas condiciones.

La escasez de vivienda se suma a una demanda insatisfecha que ha acumulado un déficit de 625.000 casas entre 2021 y 2025. Solo en los últimos 12 meses el déficit se ha situado en 134.000. Y es que “las viviendas terminadas entre 2021 y 2025 tan sólo habrán servido para el 45% de los hogares”, señalan los autores del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research.

Estos datos hacen que el futuro del mercado inmobiliario español sigua siendo incierto, especialmente en lo que respecta a la oferta de viviendas asequibles. Mientras los inversores continúan apostando por el alquiler como fuente de ingresos, los inquilinos deben enfrentarse a la realidad de un mercado cada vez más caro y competitivo. La falta de políticas eficaces para abordar esta escasez de viviendas y para garantizar el acceso a ella a precios razonables plantea, a juicio de los expertos, serios desafíos para el futuro.