Ley de Propiedad Horizontal: el Supremo obliga a los nuevos propietarios de una vivienda a pagar las cuotas comunitarias de los tres años anteriores a la compra

Una vivienda recién comprada es el comienzo de una nueva etapa vital, pero también puede convertirse en una inesperada fuente de problemas. Y es que el Tribunal Supremo ha declarado que quien compra un piso asume, junto al título de la propiedad, la carga de responder ante los vecinos por las cuotas impagadas correspondientes a los tres años anteriores a la adquisición del inmueble, y al propio año en curso. Esta decisión afecta a cualquier comprador reciente que, sin deber nada personalmente, puede verse reclamado por las obligaciones que el antiguo dueño se dejó sin pagar.

El conflicto surgió cuando la comunidad de propietarios de un edificio decide reclamar judicialmente a los actuales propietarios de la deuda generada por el anterior titular. La comunidad exige el abono de las cuotas que no fueron satisfechas durante los tres años anteriores a la compraventa, además de las del propio año en que esta se produce. La demanda, inicialmente impugnada por los nuevos propietarios, plantea la cuestión de hasta dónde se extiende la responsabilidad del comprador frente a la comunidad por obligaciones que no originó.

Pero la sentencia dictada por el Tribunal Supremo fija un criterio que tendrá repercusión en miles de transacciones inmobiliarias en todo el país. Al interpretar el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el alto tribunal concluye que el nuevo propietario debe responder a las deudas de la comunidad de vecinos hasta el límite de las cuotas del año de adquisición y los tres anteriores. Esto significa que, incluso aunque no existiera relación alguna con el anterior dueño ni conocimiento expreso de las deudas, la obligación está vinculada al inmueble en sí, y puede ejecutarse sobre él. Se trata de una responsabilidad real, que viaja con la vivienda, más allá de la persona que la haya originado.

La compraventa de viviendas ahora exige verificar las deudas comunitarias

En la práctica, el fallo obliga a los nuevos propietarios, como los demandados en este recurso, a asumir pagos que creían ajenos. A partir de esta decisión, cualquier operación de compraventa exige un control exhaustivo sobre la situación económica de la vivienda respecto a la comunidad y un cierre diligente de obligaciones pendientes, incluso cuando existan cláusulas contractuales que intenten derivar esa carga hacia el vendedor. El Supremo recuerda que solo podrá eludir esta responsabilidad quien demuestre que la comunidad no certificó adecuadamente la deuda o que la certificación fue omitida o errónea.

El origen del conflicto se sitúa en el momento en que don Mariano vende su piso de Madrid, arrastrando una deuda acumulada con la comunidad de propietarios. Los nuevos titulares, al recibir la reclamación judicial, alegaron que las obligaciones eran previas a su llegada y ajenas a cualquier acuerdo asumido con anterioridad. La comunidad, por su parte, aportó la certificación de los importes pendientes en concepto de gastos generales correspondientes a los ejercicios reclamados.

Los propietarios asumen deudas comunitarias de ejercicios anteriores

Los diferentes juzgados de instancia ofrecieron interpretaciones dispares acerca de la cantidad y el periodo por el que respondían los compradores. Antes de alcanzar el Supremo, algunas sentencias individuales limitaron la obligación hasta la fecha notarial de compraventa, mientras otras entendieron que solo cabía reclamarle la deuda existente en el año en curso. El pronunciamiento de la Sala de lo Civil unifica el criterio y deja claro que el nuevo propietario responde de las cuotas del año de adquisición y de los tres anteriores, sin que sea excusable la ignorancia ni los acuerdos privados ante la comunidad.

Ya no cabe recurso ordinario alguno frente a esta sentencia, salvo que se alegue una posible vulneración de derechos fundamentales ante el Tribunal Constitucional. La resolución del Supremo marca una guía obligatoria para juzgados y tribunales inferiores respecto a reclamaciones de cuotas atrasadas en régimen de propiedad horizontal. A partir de ahora, cualquier adquirente de una vivienda debe extremar las precauciones y requerir el certificado de deuda actualizado de la comunidad antes de formalizar la operación, ya que la vivienda misma responde con preferencia por esas cantidades.

El Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), responsable de la publicación de la jurisprudencia española, altera los nombres reales en las sentencias para proteger la privacidad, en aplicación del Reglamento 5/1995 de los Aspectos Accesorios de las Actuaciones Judiciales, aprobado por resolución del Consejo General del Poder Judicial en 1997.