Jorge Galindo, sociólogo, sobre el problema de la vivienda: “Hay cientos de miles de vidas que no están empezando porque no tienen dónde”

El acceso a la vivienda condiciona la emancipación, la movilidad laboral y hasta las expectativas vitales de millones de personas y se ha convertido en una de las principales preocupaciones sociales en España. En Tres millones de viviendas (Debate, 2025), el sociólogo Jorge Galindo hace uso de su experiencia como investigador, diseñador de políticas urbanas y actual director adjunto de EsadeEcPol, para proponer un diagnóstico sobre esta situación.

El título del libro hace referencia a la necesidad de nuevos desarrollos urbanísticos para acomodar el crecimiento proyectado del número de hogares en los próximos años, partiendo de un mercado en el que la falta de oferta ya tensiona los precios. Lejos de limitarse a exponer esta carencia y sus causas, Galindo despliega una serie de propuestas para superar la escasez, apostando por una política decidida de construcción, densificación y reforma institucional.

-Pregunta: ¿Qué es lo que te llevó a abordar el tema de la vivienda en un libro?

-Respuesta: Son varias cosas juntas. La primera es que es el problema central social ahora mismo en España. No solo porque la gente lo responda en el CIS cuando le preguntan: “¿Cuál es su principal problema?”, sino porque realmente hay datos que lo ilustran muy bien. La emancipación en España, que ya tenía una tasa baja, ha caído en los últimos diez años. Es decir, si hace diez años estábamos en un 58% de jóvenes entre 18 y 34 años que vivía o dependía económicamente de sus padres, hoy estamos en un 77%. Eso son cientos de miles de vidas que no están empezando porque no tienen dónde hacerlo. Por otra parte, este último año nos pusimos mi esposa y yo a buscar nuestra primera vivienda. Varias parejas de amigos también estaban viviendo lo mismo y nos dimos cuenta de lo realmente difícil que era sobre el terreno. Pensábamos: “Si es tan difícil para nosotros, que nos va bien profesionalmente, ¿cómo será para todo el resto de gente?”.

-P: ¿Consideras que la vivienda es un problema generacional?

-R: Sí, por supuesto. Creo que es un problema que afecta esencialmente a dos generaciones ahora mismo, a mi generación y a la siguiente, la Generación Z. En el caso de la mía, se juntó la crisis económica, que creó una brecha de ingresos y de riqueza importante con respecto a las generaciones anteriores, con que cuando estuvimos en disposición de empezar a pensar en comprar una vivienda nos encontramos con un mercado mucho más complicado. En el caso de las siguientes generaciones, la situación es todavía más grave, porque ahora es un problema principalmente de encontrar un lugar en el que vivir más o menos razonablemente cómodo allá donde está el estudio o tu lugar de trabajo.

-P: Sobre los jóvenes que intentan emanciparse, en el libro hablas de cómo la opción del alquiler también se puede convertir en una trampa.

-R: Si tú te emancipas de un hogar familiar con 30 años, que es la edad media de emancipación en España ahora mismo, o un poco antes, y lo haces en una ciudad en la que el alquiler está en torno a un 50% de los ingresos del hogar, te queda el otro 50% para tus gastos. El espacio que te queda para ahorrar es muy pequeño, hay meses o años en los que directamente no se ahorra nada. La trampa es esa, se te achica totalmente el espacio de ahorro que necesitas para una emergencia financiera, para pagar la entrada de una vivienda o cualquier otro vehículo de ahorro.

El alquiler está muy alto respecto a los salarios y sube más rápido que los salarios, sobre todo en la gente más joven. Cuando tienes que estar empezando a construir tu periplo de ahorro, no puedes hacerlo. Entonces, la elección es no emanciparte, quedarte en casa de tus padres a ahorrar. Claro, solo puedes hacer eso si resulta que vives en una ciudad en la que quieres estudiar o en la que hay oportunidades laborales, que no son todas las de España. Se convierte un poco en una lotería en la que, si yo efectivamente soy de Madrid o Valencia, fantástico; pero si he nacido en una ciudad en la que no hay oportunidades laborales, tengo que moverme.

“No hay una burbuja crediticia”

-P: Teniendo en cuenta estos problemas de acceso y las fuertes subidas de precios, ¿qué diferencia esta crisis de una burbuja inmobiliaria como la anterior?

-R: Yo lo que digo es que la situación actual no es una burbuja crediticia, que es lo que tuvimos entonces. Fue un río de crédito barato, que iba tanto a la promoción de vivienda como a la compra de vivienda por hipoteca. Eso alimentó la lógica más pura de la burbuja, que es comprar porque la expectativa es que voy a vender más alto, porque sé que el río de crédito sigue existiendo y que después me van a comprar a crédito. Lo que teníamos era un río de crédito barato que llegaba a España por una cuestión macroeconómica y aquí desembocó en el ámbito inmobiliario porque era el camino de menor resistencia para el crédito.

Eso ya no lo tenemos, no tenemos crédito barato. De hecho, tenemos bastantes cambios en la regulación macroprudencial de los bancos, que se aprobaron a nivel europeo después de la crisis de la burbuja y desincentivan el crédito fácil en el inmobiliario. El sistema bancario que tenemos ahora es mucho más robusto, sólido y responsable que el que teníamos entonces. Ahora tenemos una situación en la cual el incentivo de inversión en la vivienda es tan grande que quien puede plantearse comprar, lo hace. Aunque no digo que vaya a ser así, la expectativa de que el precio no va a bajar sustancialmente está muy fijada en la mente del comprador, sea una persona que está comprando su primera vivienda, su segunda vivienda, un padre que esté ayudando a sus hijos a comprar una casa o un inversor institucional grande. Está tan fijada que incentiva la aceleración de cada vez más compras. Yo le llamo burbuja por FOMO. Nadie quiere quedarse fuera de un mercado de escasez. La inversión es atractiva, el precio sube, más gente entra y eso incentiva una subida mayor. ¿Puede haber una corrección de precios? Sin duda puede haberla. Una posibilidad es que simplemente la demanda baje porque venga una crisis económica, pero no estamos en ese momento. Estamos en este otro momento en el cual hay una tensión clarísima y sobrecalentamiento del mercado que se produce por la escasez, no por el crédito barato. Es la diferencia con la burbuja anterior.

-P: Si existe esta escasez y existe la demanda, ¿por qué no se está construyendo?

-R: Por desgracia, no es una sola causa. En la última ola de construcción, el sector se acostumbró a tener un crédito barato que ya no existe. Es buena idea que no exista, eso es algo que tenemos que celebrar, pero esa desaparición y el estallido de la burbuja hicieron que el sector perdiese empleo y empresas. Nos hemos quedado con un sector envejecido, con falta de mano de obra y poco productivo.

Además, se enfrenta a unas condiciones de partida que no son buenas. Hay un abanico de requerimientos y regulaciones a la hora de entrar en las fases del desarrollo de nuevas viviendas y nuevos barrios que hace diez o quince años no existían. La mayoría no son una respuesta a la burbuja, aunque solemos pensar que sí. Ahora hacen faltan cien informes, estima un director general de la Junta de Andalucía que cito en el libro, para un plan general municipal nuevo en Andalucía. La Administración se ha puesto deberes a sí misma que no puede cumplir. Esto sucede tanto en esta primera fase, que es la generadora de acción urbana, como en el desarrollo de planes parciales, incluso en la otorgación de licencias y el desarrollo y la entrega de nuevas viviendas. Tenemos muchas duplicidades y una Administración Pública que se pone palos en las ruedas, incluso para desarrollar vivienda pública.

Estos requerimientos dificultan, por ejemplo, el desarrollo en altura en España. Es curioso porque estamos acostumbrados a la densidad, tenemos algunos de los barrios más densos del mundo y donde menos se nota, pero tenemos mucha prevención con los nuevos desarrollos. Eso nos lo pone más difícil, porque cuando tienes mucha demanda donde la gente ya vive, lo que quieres es cubrirla en vertical. Podemos hacer actividades en vertical que sean vivibles y agradables, pero no lo hacemos lo suficiente. Es todo un abanico de cuestiones que nos ponen en esta situación. Lo que necesitamos es vivienda socialmente atractiva, que en España se ha desarrollado muy poco, y las administraciones públicas no tienen las herramientas necesarias para llevar adelante este tipo de proyectos.

-P: En esta situación, ¿qué tipo de políticas públicas pueden aplicarse ahora mismo para promover la construcción y atajar el problema de la escasez?

-R: Yo empezaría por quitar los instrumentos que tenemos ahora que realmente no valen la pena y pensar cómo podemos mejorar los que sí. El requisito de que el 30% de cada nuevo proyecto tiene que ser vivienda social, por ejemplo, tuvo el efecto no deseado de reducir las nuevas promociones, porque acaba siendo un impuesto sobre la nueva vivienda. El objetivo de que haya vivienda social en bloques de vivienda privada tiene sentido, pero queremos unos desarrollos de vivienda diversos, no segregados. Hay maneras mejores de hacerlo, alineando incentivos, por ejemplo, con políticas que pongan por requisito añadir esa vivienda social en nuevas promociones para permitir construir más alturas. Mejoras el aprovechamiento para el promotor y también tienes vivienda social. Este tipo de políticas se han puesto en marcha en otros países y parece que funcionan. Lo que también tenemos que hacer es poner dinero por delante, público y público-privado en colaboración.

-P: ¿Qué hacemos con el parque de viviendas construidas que ya existe, incluso en zonas en las que hay una alta demanda, pero que se están dedicando a otros mercados o no son accesibles para quienes quieren vivir en ellas?

-R: En lugares donde sí que hay construcción, sí que hay demanda, pero no está dedicado al residencial de largo plazo asequible, podemos hacer varias cosas, entendiendo que no nos basta solo con nada de esto y que lo más importante es desarrollar nueva vivienda. Hay unas zonas específicas en las que se ha dado una subida drástica en el alquiler de corta duración o alquiler temporal. Frente a esto, hay instrumentos modulables y más quirúrgicos de los que hemos puesto en marcha, que son, por ejemplo, impuestos localizados para desincentivar que la vivienda tenga este uso en estas zonas y, por tanto, incentivar por comparación que lo tenga para el residencial de largo plazo. Pero para eso también tienes que hacer el alquiler residencial de largo plazo más funcional y más atractivo, más cómodo y más razonable.

No estoy hablando solo de los propietarios, también de los inquilinos. Una opción es tener un mundo en el cual tienes un seguro público de alquileres, con lo cual socializas el riesgo de impago. Además, tienes alquiler social al que esa persona o esa familia puede llegar. Es mucho más razonable para todas las partes implicadas y hace más sostenible el alquiler a largo plazo que fijarnos en vulnerables, tiempos o control de alquileres. También hay otras maneras de hacer esto, por ejemplo, con el modelo Bizigune vasco [un programa de alquiler de viviendas vacías], que es una intermediación fuerte por parte del sector público entre propietario e inquilino, destinado a perfiles más bien vulnerables.

-P: ¿Y qué pasa con las zonas en las que sí hay suelo para construir o incluso viviendas construidas, pero no hay demanda para vivir en ellas?

-R: Yo sería cauto con pensar que podemos cambiar por completo con políticas desde arriba algo que es un rasgo definitorio de este país desde hace décadas o siglos, que es que vivimos juntos en pocos sitios. Esto no es nuevo. Lo que nos pasa ahora es que estamos en una economía en la cual el valor añadido más grande y, por tanto, los salarios más altos, se concentran en las ciudades. Hay lugares que no son estas tres o cuatro mayores ciudades de España en las que quizás sí podemos hacer algún tipo de inversión, medida, calculada, específica y bien basada en evidencia, que puede generar dinámicas interesantes de empleo o educativas que todavía no están lo suficientemente generadas. No nos cambiaría por completo España de un día para otro, pero sí puede ayudar a equilibrar un poco territorialmente.