Antonio Martínez, abogado: “Con la subida de precios de la vivienda donar una a los hijos es la solución, pero es más caro que dejarla en herencia”

La subida del precio de la vivienda un 15,7% en el último año hasta pagarse el metro cuadrado a 2.555 euros de media en España, según datos de idealista, ha hecho que cada vez sean menos los jóvenes que pueden comprar una, sobre todo los que tienen ingresos bajos. Ante esta imposibilidad muchos padres optan por donar en vida un piso a sus hijos. Este incremento ha hecho que las donaciones de vivienda se hayan disparado un 67% en los últimos siete años, desde 2017 a 2024, señalan fuentes del Consejo General del Notariado, lo que “ha impulsado el acceso a la vivienda de las nuevas generaciones”, apuntan.

La tendencia al alza también se ha constatado en el primer semestre de 2025, en que se han donado 26.923 viviendas. Una de las razones que han motivado estas cifras es, a juicio de los expertos, “la solidaridad intrafamiliar e intergeneracional”. A juicio de Antonio Martínez, socio fundador del bufete Martínez Lafuente Abogados, “con la subida de precios de la vivienda y la falta de oferta, donar una en vida a los hijos se ha convertido en una solución para muchos”.

Para evitar que la donación resulte ‘cara’ para el donante y para los beneficiarios, la mejor forma de llevarla a cabo cuando se trata de la residencia en la que viven los padres es, en opinión de Antonio Martínez, “donar la nuda propiedad. En estos casos, el hijo es propietario de la casa, pero los padres tienen el derecho a vivir en ella. Esta fórmula es muy atractiva fiscalmente porque se pagan muy pocos impuestos”.

El abogado reconoce que se trata de una modalidad de donación “bastante ‘barata”, en cuanto a tributos se refiere, ya que de los tres impuestos que gravan las donaciones de vivienda, que son el impuesto sobre la renta que tiene que pagar el donante, el de donaciones y la plusvalía municipal, “solamente tendrían que pagar este último. Por eso muchos padres optan por donar su vivienda habitual”.

Donar una segunda vivienda

En el caso de que la donación sea de una segunda vivienda, los impuestos son más altos que si se deja en herencia. “El problema de las donaciones de las segundas residencias es que los padres pagarían impuesto sobre la renta y los hijos el de donaciones y la plusvalía municipal. Entonces, en términos puramente fiscales, la factura es muy alta. Es más cara al donar que al heredar, porque la renta al donante no se la quita nadie, la tiene que afrontar”.

Por ello Martínez recomienda optar por dejar la vivienda en el testamento y lo más barato es “hacer un legado”. Es decir. “Si hay varias viviendas lo mejor es establecer en el testamento el reparto de esas casas. Por ejemplo, “a mi hijo Pedro le dejo la casa de la playa, a Luis el apartamento de Madrid”.

En cuanto al mejor momento para donar una vivienda, Antonio Martínez reconoce que “en cualquier momento”, pero si se trata de una vivienda habitual “cuanto antes mejor, por si aumenta la fiscalidad”.