Los caseros no verán ni un euro por el tope de los alquileres: el Supremo rechaza la reclamación de un propietario

El Tribunal Supremo ha cerrado la puerta a que los propietarios puedan reclamar indemnizaciones al Estado por el tope de los alquileres impuesto durante la crisis inflacionaria, consecuencia directa de la guerra en Ucrania. En una sentencia dictada el pasado 15 de septiembre, el alto tribunal ha rechazado la petición de un arrendador que solicitaba una compensación de 425,52 euros por la imposibilidad de subir la renta más allá del 2% durante 2022 y 2023.

Esta resolución, refuerza la doctrina de que no existe responsabilidad patrimonial del Estado Legislador si no hay un daño real y probado. Asimismo, la decisión, sienta un precedente claro: el control de precios que el Gobierno aplicó para contener el impacto de la inflación y proteger a los inquilinos no generará un coste extra para las arcas públicas.

Un propietario reclamaba al Estado por el tope del alquiler del 2%

Todo comenzó con un contrato de alquiler con una renta mensual de 958,50 euros en 2022. Según el propietario, si se hubiera aplicado la cláusula de actualización conforme al IPC -que ese año fue del 5,7%-, el alquiler habría pasado a 1.013,13 euros mensuales. Sin embargo, debido al tope del 2% impuesto por el Real Decreto-ley 20/2022, la renta solo subió hasta 977,67 euros.

Esa diferencia acumulada a lo largo de un año, 425,52 euros, fue la cantidad reclamada como indemnización. El arrendador sostenía que la medida le había causado un perjuicio económico real y antijurídico, al limitar su derecho a la propiedad privada y alterar la seguridad jurídica recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). También cuestionaba que la norma pudiera justificarse como una medida de fuerza mayor.

El Supremo, sin embargo, ha desmontado su argumento. Según el tribunal, el supuesto perjuicio no era más que una expectativa de ganancia, y no se demostró que los inquilinos hubieran aceptado pagar una renta superior si se hubiese aplicado la subida completa. Es decir, el daño que alegaba el propietario nunca llegó a producirse.

La Abogacía del Estado alega que no hay base legal para reclamar

La Abogacía del Estado defendió desde el inicio que la reclamación carecía de fundamento jurídico. En su escrito, citó la Sentencia 1.360/2023, dictada también por el Supremo, y recordó que solo puede exigirse responsabilidad patrimonial al Estado Legislador en tres supuestos: cuando la propia ley lo prevea, cuando una norma sea declarada inconstitucional o cuando vulnere el Derecho de la Unión Europea. Ninguna de esas circunstancias se daba en este caso.

Además, el abogado del Estado subrayó la falta de pruebas del supuesto perjuicio: no quedaba acreditado que los inquilinos hubieran aceptado una actualización superior al 2% ni que hubieran mantenido el contrato en esas condiciones. Incluso apuntó que, de haberse aplicado una subida del 5,7%, los arrendatarios podrían haber optado por no prorrogar el contrato, lo que en la práctica habría dejado al propietario sin ingresos.

El Supremo respaldó este planteamiento y concluyó que no procedía indemnización alguna. En consecuencia, desestimó el recurso e impuso las costas procesales al demandante, con un límite de 4.000 euros más IVA.

El Supremo frena las reclamaciones y protege el equilibrio del mercado

La sentencia -la n.º 1.136/2025- consolida el criterio del Tribunal Supremo sobre la actualización de rentas: sin un daño real, probado y directamente imputable, no cabe exigir responsabilidad patrimonial al Estado. "Las expectativas o sueño de ganancia del arrendador" no son suficientes para fundamentar una indemnización, según el fallo.

Con ello, el alto tribunal refuerza la idea de que las medidas adoptadas durante la crisis energética derivadas de la guerra en Ucrania fueron proporcionales y necesarias para proteger a los inquilinos frente a la escalada de precios.

Del 2% al IRAV: la nueva fórmula para actualizar los alquileres

El límite del 2% en la actualización de rentas se fijó inicialmente en 2022 y se prorrogó durante 2023. Para 2024, el Gobierno elevó el tope al 3%, y desde enero de 2025 el sistema ha cambiado por completo: el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), elaborado por el INE, sustituye al IPC como referencia oficial. Este nuevo índice busca dar mayor estabilidad a los precios del alquiler y evitar picos de inflación como los de los últimos años, tal y como recoge el portal inmobiliario Idealista.

Cabe destacar, que estos límites solo afectan a los contratos de vivienda habitual que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos. Otro tipo de arrendamientos como locales, oficinas o naves industriales quedan fuera de las limitaciones y se rigen por la libertad de pacto entre las partes.