La clave para saber si una vivienda tiene una infracción urbanística antes de comprarla

Al comprar una vivienda, muchos desconocen que pueden estar adquiriendo también problemas urbanísticos ocultos, como obras sin licencia o ampliaciones no declaradas, que pueden generar sanciones, dificultades legales o incluso órdenes de demolición. Para evitar estos riesgos, es fundamental solicitar el certificado de inexistencia de infracción urbanística (CNIU).

Emitido por el ayuntamiento correspondiente, el CNIU acredita que una vivienda, local u otro tipo de propiedad no tiene sanciones ni irregularidades urbanísticas pendientes, lo que garantiza a propietarios y compradores la seguridad jurídica necesaria para cualquier operación vinculada al inmueble.

¿Qué es el CNIU y para qué sirve?

El CNIU confirma que el bien inmueble cumple con la legalidad urbanística vigente y no acumula expedientes abiertos por infracciones como obras no autorizadas, ampliaciones ilegales o usos indebidos. Obtener este certificado, cuyo coste suele oscilar entre los 50 y 150 euros dependiendo del municipio, es fundamental para evitar sorpresas legales que pueden surgir durante la transmisión de la propiedad o la formalización de una hipoteca.

Disponer del certificado actúa como escudo ante posibles reclamaciones o bloqueos en trámites notariales, ya que evidencia que la situación legal del inmueble está en regla. Además, entidades bancarias y notarías suelen exigirlo en compraventas, especialmente cuando se trata de viviendas de segunda mano o inmuebles sometidos a reformas recientes.

Vías de solicitud

Existen varias formas de tramitar este documento:

• De manera presencial en el ayuntamiento correspondiente.
• A través de la sede electrónica municipal, en caso de que el consistorio ofrezca este servicio digital.
• Con la intermediación de profesionales especializados, como abogados, arquitectos o gestores administrativos.

El plazo de emisión varía según el ayuntamiento, aunque suele situarse entre cinco y treinta días hábiles.

¿Cuándo te pueden pedir el documento?

El CNIU se solicita habitualmente en los siguientes casos:

• Venta de cualquier tipo de inmueble, tanto vivienda habitual como local comercial.
• Trámites hipotecarios, ya que muchas entidades bancarias lo consideran requisito imprescindible.
• Verificación de la situación legal de la propiedad, antes de invertir en reformas o iniciar proyectos de rehabilitación.

Cualquier interesado durante un proceso de compraventa puede tramitar el CNIU, aunque habitualmente recae en el propietario del inmueble, el comprador autorizado mediante poder notarial, o incluso promotores o arquitectos, especialmente en proyectos de obra nueva o reformas.

Documentación necesaria

Para solicitar el Certificado de No Infracción Urbanística es necesario presentar:

• Escritura de propiedad o nota simple registral del inmueble.
• Referencia catastral de la propiedad.
• Justificante de pago de tasas administrativas, cuyo importe oscila entre 50 y 150 euros, dependiendo del municipio.

Posibles sanciones

Si durante la tramitación del certificado se identifica alguna infracción urbanística, el inmueble puede quedar bloqueado para su venta hasta que se subsane la irregularidad. Además, el propietario podría enfrentarse a multas que van desde los 600 hasta los 6.000 euros o más, dependiendo de la gravedad y la normativa local. En casos graves, la administración podría exigir la demolición de lo ejecutado sin licencia.

Estas situaciones generan demoras importantes, impactan la valoración del inmueble y suponen un riesgo financiero para los implicados.

Seguridad jurídica

El Certificado de No Infracción Urbanística se posiciona como garantía de legalidad para cualquier propietario, inversor o comprador. Consultar la situación urbanística y obtener el CNIU es un paso clave para asegurar operaciones inmobiliarias sin imprevistos ni contratiempos legales.