Qué es la extinción de condominio de la herencia y cómo se regula

El testamento es el documento que permite a una persona determinar quién heredará sus bienes tras el momento de su muerte. Redactarlo proporciona ventajas para el testador (que se asegura que se cumplen sus últimas voluntades), como para los herederos (que ahorran tiempo y dinero en el proceso). Una de las decisiones más comunes entre los testadores a la hora de redactarlo es legar un bien a dos o más individuos.

Esa situación en la que varias personas son propietarias de un bien de forma conjunta se conoce como condominio, copropiedad o proindiviso, y queda regulado en el Código Civil español, donde se especifica en el artículo 400 que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.

En otras palabras, cualquier heredero tiene derecho a pedir la disolución del condominio. Y existen varios caminos posibles para ello.

La extinción del condominio: cómo dejar de compartir un bien heredado

La extinción del condominio es, por tanto, ese procedimiento legal mediante el que se pone fin a una situación de copropiedad de un bien. Y puede llevarse a cabo de mutuo acuerdo entre las partes o por la vía judicial, si no se llega a un consenso.

Cuando los copropietarios, como puede ser el caso de hermanos herederos, deciden de mutuo acuerdo proceder a la extinción del condominio, pueden optar por vender el bien y repartirse el dinero, dividir el inmueble o pactar que uno de ellos compre la parte del otro.

De hecho, el artículo 402 del Código Civil especifica que “La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes”, mientras que el artículo 404 especifica que “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Para formalizar esta decisión, es necesario firmar una escritura de extinción de condominio y adjudicación, o en su defecto, una escritura de compraventa si el bien se vende a un tercero. Si no se logra un acuerdo, se debe recurrir a la vía judicial mediante la presentación de una demanda. El proceso judicial implicará una serie de trámites y costes adicionales, incluyendo abogados, además de los gastos derivados de los documentos y aranceles que surjan durante el proceso.

Como explican desde el bufete madrileño Allende Abogados, en este caso, la persona que interponga la demanda deberá demostrar que es propietaria del bien y que busca poner fin a la copropiedad. Además, deberá aportar documentos que acrediten que se ha realizado una tasación. Si un copropietario no acepta ningún acuerdo extrajudicial, es recomendable que envíe por escrito una propuesta de conciliación a los demás. En caso de llegar a juicio, podrá presentar este documento como prueba de su disposición a alcanzar un acuerdo.

Si los copropietarios no logran pactar una venta o la adquisición del bien por parte de uno de ellos compensando económicamente al otro, la propiedad será subastada.

El coste de la extinción de condominio por mutuo acuerdo, al contrario, es bastante reducido, ya que solo incluye los honorarios notariales y, en algunos casos, gastos del Registro de la Propiedad. Si un copropietario se queda con el bien, debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5%-1% según la comunidad autónoma). Si se vende a un tercero, este deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%-10%).