Los alquileres en CABA subieron por debajo de la inflación en mayo: cuánto cuesta un dos ambientes

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subieron un 1,7% en mayo y acumula un incremento del 14,1% en 2026, por debajo de la inflación esperada. En los últimos doce meses, registraron un incremento del 32,5%, el menor incremento interanual desde diciembre de 2019.

El informe de Zonaprop revela que el valor promedio de un monoambiente en CABA se sitúa en $747.102 mensuales. Los departamentos de dos ambientes promedian $848.509 por mes, mientras que las unidades de tres ambientes alcanzan los $1.140.599.

La oferta de propiedades en alquiler dentro de la plataforma Zonaprop aumentó un 7,3% durante mayo. En comparación con febrero de 2023, cuando se había registrado el mínimo histórico, el volumen de publicaciones es actualmente 3,2 veces superior.

De acuerdo con Leandro Molina, country manager del portal inmobiliario, “la actual multiplicidad de opciones ha servido como un mecanismo de equilibrio para los valores del mercado. Luego de un 2023 marcado por una escasez de unidades, el escenario actual presenta una oferta significativamente más robusta que ha permitido moderar la dinámica de precios”.

El ranking de barrios porteños más caros lo encabeza Puerto Madero, donde el alquiler promedio alcanza los $1.285.939 por mes. Palermo se ubica en $943.809 mensuales y Núñez en $915.766. En el extremo opuesto, Lugano continúa siendo el barrio con precios más bajos, con un valor medio de $651.902 mensuales. Completan la lista de zonas más económicas Nueva Pompeya ($703.219) y Versalles ($720.897).

Por otra parte, los precios de venta de inmuebles en la Ciudad muestran una suba acumulada del 0,5% durante 2026 y un incremento interanual del 12% en los últimos doce meses, la menor suba en dos años. El valor promedio del metro cuadrado se ubica en USD 2.462.

Entre las tipologías más buscadas, el precio de un monoambiente alcanza los USD 108.337, mientras que un departamento de dos ambientes se sitúa en USD 130.391 y, en el caso de las unidades de tres ambientes, el valor asciende a USD 179.389.

El ranking de barrios más costosos lo lidera Puerto Madero, con un valor promedio de USD 6.140 por metro cuadrado. Le siguen Palermo (USD 3.403/m2) y Núñez (USD 3.386/m2). Por el contrario, Lugano se mantiene como la zona más accesible para la compra de propiedades, con un valor de USD 1.041 por metro cuadrado. Completan la lista de barrios con precios más bajos Nueva Pompeya (USD 1.459/m2) y La Boca (USD 1.577/m2).

En cuanto a la actividad, el Colegio de Escribanos porteño reportó 5.472 escrituras en abril, una cifra que iguala el nivel registrado doce meses antes. En la comparación mensual, el número de actos descendió un 2,1% respecto de marzo. Según la entidad, las escrituras realizadas con hipoteca bancaria representaron el 11% del total en abril, lo que implica una reducción de once puntos porcentuales frente al nivel observado en abril de 2025.

Zonaprop también detalló que el costo de construcción, medido en dólares, aumentó un 1,6% en mayo. En 2025 había bajado un 6,7%, mientras que el precio de las propiedades se incrementó 5,4%, lo que derivó en una recuperación parcial del margen del desarrollador. Sin embargo, construir hoy cuesta 3,5 veces más de lo que costaba en 2020, cuando se registró el mínimo de la serie.

Vale mencionar que la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM) presentó una calculadora online gratuita llamada ¿Comprar o alquilar? para ayudar a las familias argentinas a decidir entre comprar o alquilar vivienda, considerando factores que van más allá de la capacidad de pago, como la plusvalía del inmueble, costos transaccionales, evolución salarial, inflación y costo de oportunidad del capital.

La herramienta también evalúa escenarios económicos adversos y corrige sesgos comunes en la toma de decisiones patrimoniales. Este desarrollo responde al resurgimiento del crédito hipotecario UVA y la desregulación del mercado locativo, que complican la elección basada solo en intuición.

Una simulación con parámetros promedio mostró que comprar un departamento de USD 100.000 puede ahorrar casi USD 47.000 en 20 años frente a alquilar, aunque el acceso al crédito sigue siendo restringido por altos requisitos y tasas elevadas.