Depósitos logísticos: por qué son un negocio rentable, precios de alquileres y cuáles son las zonas más buscadas

La expansión del comercio electrónico y la necesidad de entregas rápidas transformaron a los depósitos logísticos e industriales en una pieza clave del mercado inmobiliario comercial. Con la demanda en aumento y una oferta cada vez más ajustada (en el Gran Buenos Aires, el 90% de los galpones están ocupados), estos espacios no solo son fundamentales para las empresas de logística y distribución, sino que también se convirtieron en una opción atractiva para los inversores que logran obtener una renta que oscila entre el 6% y 12% anual en dólares, según el depósito.

Factores como la ubicación, la conectividad y la infraestructura adecuada son determinantes en la rentabilidad de estos inmuebles para los propietarios de galpones premium y los de buena construcción, en un contexto donde la logística de última milla (distribución urbana rápida) ganó protagonismo.

Alejandro Simonetti, gerente de la división de inmuebles industriales y logísticos de Toribio Achával, explicó a Infobae que la ubicación se mantiene como requerimiento prioritario para los operadores logísticos. “Las empresas buscan estar lo más cerca posible de accesos rápidos, ya que esto impacta directamente en sus costos operativos, desde peajes y desgaste de neumáticos hasta las horas hombre de choferes y acompañantes”, señaló.

La zona más buscada se encuentra entre los kilómetros 30 y 40 del ramal norte de la Panamericana tanto en sentido a Pilar como Escobar.

Sin embargo, la ubicación no es el único factor determinante. Simonetti detalló que en los inmuebles industriales más demandados “se priorizan una altura interior libre de entre 11 y 13,50 metros, sistemas contra incendios con hidrantes y sprinklers, portones de 5,80 metros aptos para contenedores y pisos para alto tránsito”.

Busquedas e influencia de costos operativos

Las empresas priorizan galpones con seguridad y gestión eficiente de residuos. Además, valoran infraestructura para manejo de materiales y condiciones laborales adecuadas.

Leandro Mercado, responsable de la división de industrias en Adrián Mercado Real Estate, coincide en que la ubicación y la infraestructura son clave para la operatividad de estos espacios. “Un galpón eficiente debe contar con accesos viales adecuados, temperatura controlada si se requieren condiciones especiales y conectividad tecnológica para la gestión de inventarios en tiempo real”, enumeró.

La elección del área donde instalar un centro logístico también responde a la necesidad de minimizar costos operativos.

Mercado explicó que la proximidad a autopistas y mercados de consumo reduce significativamente los gastos en transporte y tiempos de distribución, lo que incide directamente en la rentabilidad del negocio.

“Las zonas en expansión suelen ofrecer precios más bajos, pero también hay que considerar el desarrollo futuro del área, ya que un crecimiento acelerado podría incrementar el valor del inmueble y mejorar la rentabilidad a largo plazo”, agregó.

En este contexto, la especialización en logística de última milla se convirtió en un factor diferencial.

Simonetti destacó que la demanda de estos espacios motorizó la ocupación de los mejores depósitos, redujo la disponibilidad de metros cuadrados aptos para este segmento. Explicó: “Estos espacios cuentan con infraestructura específica, como muelles de carga optimizados para vehículos más pequeños y sistemas de clasificación automatizada”.

Valores de alquiler y rentabilidad por zonas

La creciente demanda elevó los valores de alquiler un 15% interanual en promedio en varias zonas del GBA y en un radio de 90 km de CABA.

Según Simonetti, los precios varían según la ubicación y la calidad del inmueble. En Zárate, los depósitos AAA nuevos rondan los USD 5 por metro cuadrado, mientras que en Pilar ascienden a USD 6,5, en el Triángulo de San Eduardo oscilan entre USD 7,5 y 8, en Moreno se ubican en USD 5,5, y en la zona sur, en la Rotonda de Alpargatas, alcanzan los USD 6 por mes.

Mercado agrega que los metrajes más solicitados en la actualidad se encuentran en un rango de 4.500 a 6.000 metros cuadrados. Esta tendencia responde a la necesidad de optimizar el uso del espacio sin incurrir en costos excesivos.

“Los depósitos especializados en última milla suelen ofrecer retornos de entre 6% y 12%, superando a otros usos logísticos como el almacenamiento a largo plazo o la distribución regional, que se mantienen en un rango de 4% a 8%”, precisó.

Proyecciones y desafíos para 2025

La infraestructura es la principal preocupación del sector, según una encuesta de la Asociación Argentina de Logística Empresaria (ARLOG). El 81% de los encuestados la señaló como prioridad, seguida por la simplificación de trámites (52%) y la conectividad (34%). Las empresas buscan alianzas estratégicas y una mayor adopción de tecnología.

“La integración de tecnología es clave para optimizar procesos y mejorar la eficiencia operativa. Asimismo, la incorporación de fuerza laboral capacitada es una necesidad recurrente para potenciar la productividad”, explicó Gabriel García Polignano, director ejecutivo de Celsur.

Los principales retos incluyen mejorar la última milla, expandir infraestructura, integrar modos de transporte y avanzar en prácticas sostenibles. Las expectativas para 2025 son positivas.

García Polignano concluyó: “Las proyecciones también incluyen un crecimiento en la adopción de inteligencia artificial y análisis de datos, lo que permitirá una logística más ágil y adaptada a las necesidades del mercado. El avance del e-commerce genera nuevas oportunidades para los operadores logísticos locales”.