El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires atraviesa un período de transformaciones considerables, marcado por diez meses consecutivos de incrementos en los precios de publicación de departamentos.
Un informe privado confirmó que los valores de compra venta de propiedades aumentaron entre 6,9% y 9,6%, según distintas plataformas especializadas, lo que evidencia una completa reversión de la tendencia a la baja registrada hasta finales de 2023.
Según el análisis de Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával Propiedades, este patrón responde a una combinación de factores que incluyen la estabilidad cambiaria y la reactivación de la demanda impulsada por políticas económicas recientes como la re introducción de los créditos hipotecarios y el Blanqueo (ya se declararon más de 42.000 inmuebles).
Fabián Achával proyectó ante Infobae que si se mantiene la estabilidad macroeconómica el panorama inmobiliario en 2025 será muy positivo. “Respecto de la evolución de los precios, hay dos factores que impactarán de forma significativa: el aumento de la demanda y el costo de la construcción. Por lo tanto, esperamos una suba más generalizada de precios, no menor al 10% en promedio”, afirmó.
Dinámica
De acuerdo con Radar Inmobiliario, los valores de publicación en plataformas como Zonaprop y MercadoLibre registraron incrementos interanuales del 6,9% y 9,6%, respectivamente, en noviembre de 2024.
Este crecimiento se da tras un período prolongado de 55 meses de caídas consecutivas, lo que marca un cambio de tendencia significativo. Además, los precios de cierre también mostraron un comportamiento alcista, especialmente en propiedades con tickets de hasta USD 100.000, mientras que los porcentajes de negociación convergieron a niveles similares a los del primer trimestre de 2019.
“En este contexto, el segmento de emprendimientos en pozo sobresale como uno de los más dinámicos, impulsado por el aumento en los costos de construcción (más de un 145% interanual) y la apreciación del dólar”, dijo Achával.
Valores
De acuerdo con la evolución de los precios de publicación en dólares por metro cuadrado en noviembre de 2024, se observaron importantes variaciones según el segmento de las propiedades:
- Propiedades en pozo: Lideraron el aumento con un alza interanual del 17,2%, consolidándose como el segmento de mayor crecimiento.
- Propiedades a estrenar: Presentaron un incremento del 11,5% interanual.
- Propiedades usadas: Tuvieron un aumento más moderado del 5,3%, ubicándose por debajo del promedio general en CABA.
En comparación con octubre de 2024, los valores mensuales también mostraron subas:
- Las propiedades en pozo y a estrenar registraron incrementos del 1,1% y 0,1%, respectivamente.
- Los departamentos usados tuvieron una variación positiva del 0,1%.
Valores promedio en dólares por segmento:
- A estrenar: USD 2.772 por m2.
- En pozo: USD 2.749 por m2.
- Usados: USD 2.142 por m2.
- Promedio general (INDEX CABA): USD 2.321 por m2.
Leve repunte de la oferta
El informe señaló que, tras una fuerte contracción en la cantidad de inmuebles ofrecidos para la venta, el mercado registró un leve crecimiento en los últimos cuatro meses. Hasta noviembre, había aproximadamente 71.000 unidades disponibles en todos los barrios porteños.
Sin embargo, en términos interanuales, la oferta todavía muestra una tendencia a la baja, con una disminución del 10,4% en Zonaprop y del 12,7% en Argenprop.
Este ajuste en la oferta redujo significativamente el tiempo de absorción de los inmuebles disponibles, que en octubre de 2024 se ubicó en 1,7 años.
Achával agregó: “Si bien esta cifra representa una mejora respecto a períodos recientes, aún se encuentra lejos de los niveles alcanzados durante el auge de los créditos UVA, cuando el stock total se vendía en menos de un año”.
Factores que impulsan la demanda y los precios
El informe atribuye la sólida dinámica del mercado en 2024 a varios factores clave. Entre ellos, destacan los precios históricamente bajos del metro cuadrado en términos reales, el acceso a créditos hipotecarios, el régimen de blanqueo aprobado a principios de 2024 y la estabilidad cambiaria.
Estas condiciones incentivaron tanto a compradores locales como a inversores extranjeros, especialmente en el segmento de emprendimientos en pozo, que registró un aumento interanual del 17,2% en los valores de publicación en noviembre.
El blanqueo de capitales fue particularmente relevante para canalizar fondos hacia desarrollos residenciales y comerciales, fomentaron la inversión en el sector. Según el informe, esta medida contribuyó a acelerar las decisiones de compra, ya que los precios actuales se perciben como una oportunidad frente a las proyecciones de incrementos futuros.
Otro aspecto destacado en el informe es el proceso de retasación de inmuebles. En noviembre de 2024, el 23% de los anuncios inmobiliarios disponibles experimentó una modificación en sus valores, con una rebaja promedio del 6,3%.
Aunque esta cifra representa un leve aumento respecto a meses anteriores, el informe señala que el sinceramiento de precios aún es errático, ya que los nuevos anuncios ingresan al mercado a valores más bajos que el stock existente.
Perspectivas para 2025
De cara a 2025, el panorama se presenta optimista, siempre y cuando se mantenga la estabilidad económica.
Según Achával, el aumento de la demanda y el incremento en los costos de construcción serán los principales motores de una suba generalizada de precios. “Además, la posibilidad de mejorar los salarios en dólares y aliviar los controles cambiarios fortalecería aún más el sector, facilitaría el acceso a créditos hipotecarios y aumentaría el volumen de operaciones que hasta noviembre se incrementó un 30% según el Colegio de Escribanos porteño que lo releva a través del informe de escrituras”, señaló.
En este contexto, el segmento de propiedades residenciales usadas se perfila como el más dinámico, dado que sus precios aún se encuentran rezagados en comparación con el aumento en los costos de construcción.
“El potencial de las hipotecas divisibles, que permitirían financiar obras en pozo y aportarían mayor dinamismo al mercado”, concluyó Achával.
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