No se vende: cuáles son los tres barrios porteños con sobre stock y más departamentos en oferta

En Buenos Aires se calculan que hay 162.000 inmuebles en venta y dentro de esa sobre oferta (que jamás se vio), Palermo, Recoleta y Belgrano son los tres barrios que lideran este ranking con más de 46.000 departamentos para comercializar.

Así lo reveló Monitor Inmobiliario, el informe que realiza Invetire.com que estableció que luego se ubican Caballito y Villa Urquiza (ver gráfico), con más unidades que se venden.

Las pocas operaciones que se realizan mes a mes en Buenos Aires que promedian las 2.300 (según el relevamiento del Colegio de Escribanos porteños) hacen que se amplié el stock de unidades en venta.

También el informe reveló la cantidad de departamentos en venta por manzanas en Buenos Aires, y surge Recoleta como el barrio donde más propiedades propone con un promedio de 47 unidades en este trazado porteño, seguido de cerca por Puerto Madero, con 46 departamentos (ver gráfico).

Daniel Bryn de Daniel Bryn Real Estate, quien realiza el informe, comentó a Infobae que “si bien es cierto que Recoleta es uno de los barrios más densos de Buenos Aires –ocupa el cuarto puesto luego de Almagro, Balvanera y Caballito– es lógico que allí haya muchos departamentos en venta, pero tampoco es el más denso para tener la mayor cantidad en comercialización de departamentos por manzana”.

Desde el sector sostienen que en Recoleta se acumula el stock porque el público “propietario” de esta zona no son particularmente personas que tengan urgencias para vender sus inmuebles, cuesta de alguna manera convencerlos de que bajen los valores de sus departamentos usados para que estos puedan venderse más rápidamente.

Varios son antiguos, en Recoleta solo el 18% de lo que hoy hay en venta es a estrenar o pozo, “cuando tenemos barrios como Villa Urquiza en donde este porcentaje asciende a 54%; esto produce que el vendedor de un departamento a estrenar generalmente apuntaba a hacer un negocio, toma más rápido la decisión de bajar de precio y recortar pérdidas en la apuesta que hizo al invertir en un emprendimiento, lo mismo ocurre con un desarrollador que está haciendo una obra nueva, quienes bajan más rápido de precio que aquél propietario de un usado”, acotó Bryn.

En Recoleta al ser tan poco el porcentaje de inmuebles nuevos o en pozo, esta baja se hace más paulatina. El metro cuadrado de un usado baja menos que un estrenar o pozo.

Bryn, también explicó que inmuebles descienden menos: “Se tratan de los departamento grandes que resisten porque hay pocos grandes en general en Buenos Aires y muchos chicos muy feos bajan bastante porque fueron construidos hace mucho, sin luz, entre otras falencias, incluso en edificios derruidos”.

Qué unidades se comercializan más

Los precios de las unidades usadas (promedian 30% desde 2019) siguen sufriendo bajas en sus valores porque están compitiendo fuertemente con las a estrenar que aumentaron mucho su oferta durante los últimos 3 años.

Las viviendas usadas han tenido que bajar sus precios y ser competitivos para poder tentar a los compradores. El precio medio según Zonaprop, en Palermo es de USD 2.849 y Recoleta de USD 2.650 por m2.

“Se están construyendo cientos de emprendimientos en Buenos Aires, particularmente en Palermo y zonas aledañas. En su mayoría son proyectos con amenities de categoría, unidades amplias y luminosas. Las unidades así le quitan mucho mercado a las de similares características pero que no son a estrenar”, destacó a Infobae Matías Chirom, director general de Baigún Operaciones Inmobiliarias.

Las tipologías más vendidas en Palermo y Recoleta son los departamentos de 2 ambientes entre 45 y 60 m2, y los 3 ambientes que tienen entre 70 y 100 m2.

Chirom, añadió lo siguiente: “Por otro lado vemos bastante demanda de unidades de 4 y 5 ambientes pero una oferta muy restringida ya que al tener un ticket más elevado puede generar que dicha unidad se comercialice más cercano a la fecha de finalización del emprendimiento; en cambio las tipologías de 2 y 3 ambientes se comercializan por lo general desde el comienzo del proyecto”.

Dentro de los “Palermo” el que tiene la denominación Hollywood, es el más requerido informan desde el sector. Tanto para inversores como para consumidores finales e inquilinos.

El llamado Palermo Green que está cruzando las avenidas Juan B. Justo y Córdoba, que toma parte de Villa Crespo y Chacarita está captando la atención del mercado con un gran crecimiento “acompañado por una movida gastronómica muy fuerte que atrae a un público joven como así también al mercado de oficinas que se está mudando a esta zona urbana en expansión”, concluyó Chirom.

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