El metro de Bogotá aún no arranca y ya disparó la valorización inmobiliaria en zonas aledañas, estas son las cifras

En Bogotá, el metro aún no ha empezado a operar, pero ya está moviendo cifras. No se trata de pasajeros ni de tiempos de viaje, sino del valor del suelo en las zonas que rodean sus futuras estaciones. Un estudio de Bogotank reveló que el impacto económico del proyecto comenzó mucho antes de que circulen los trenes.

Bogotank, la alianza de investigación aplicada entre la Universidad de los Andes y ProBogotá Región, presentó nuevos resultados sobre cómo la Primera y la Segunda Línea del Metro incidieron en la valorización del suelo residencial. El análisis fue desarrollado por investigadores de la Universidad de los Andes y contó con el respaldo del Lincoln Institute of Land Policy.

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Para medir el efecto, el equipo utilizó información catastral oficial y aplicó métodos econométricos avanzados de emparejamiento espacial y regresión. La comparación se hizo entre manzanas ubicadas cerca de las estaciones proyectadas y otras zonas de la ciudad con características urbanas similares. Así lograron aislar el impacto específico de la infraestructura de transporte sobre el precio del suelo.

Los resultados muestran que la sola proximidad al metro ya genera una diferencia. En el caso de la Primera Línea (L1), durante la fase de anuncio y estructuración del proyecto en 2019, los predios ubicados a menos de 800 metros de las estaciones registraron un incremento promedio del 11,7% en el valor del suelo. Más adelante, en 2023, cuando la obra ya estaba en construcción, el efecto positivo se mantuvo, con una valorización promedio del 8,8%.

La Segunda Línea (L2) presenta un fenómeno similar, incluso sin contrato adjudicado. Las áreas cercanas a sus futuras estaciones ya muestran una valorización proyectada del 11,8%. Según el estudio, este comportamiento responde a la expectativa del mercado y a la creciente certeza de que el proyecto se ejecutará.

“El Metro ya está haciendo que la ciudad crezca, solo con el anuncio de la obra, el valor del suelo aumentó 11,7%, y con el avance subió otro 8,8%, hay que seguir potenciando este crecimiento”, señaló Juan Pablo Bocarejo, director del Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental de la Universidad de los Andes.

El mensaje es claro, la infraestructura de transporte no solo transforma la movilidad. También redefine la lógica urbana. El mercado inmobiliario tiende a internalizar rápidamente los beneficios asociados a mayor accesibilidad, mejor conectividad y reducción de tiempos de desplazamiento. Esa anticipación se traduce en aumentos en el precio del suelo incluso antes de que el servicio entre en funcionamiento.

Desde la perspectiva de Bogotank, el metro de Bogotá actúa como una palanca de desarrollo urbano. Los efectos no se limitan a la movilidad; inciden en la localización de la vivienda, en la densificación alrededor de estaciones y en el llamado desarrollo orientado al transporte. En otras palabras, el proyecto reconfigura oportunidades y presiones en el territorio.

Ese dinamismo plantea desafíos para la política pública. El estudio señaló la importancia de articular la planificación del transporte con el ordenamiento territorial. También puso sobre la mesa la necesidad de diseñar instrumentos de captura de valor del suelo que permitan reinvertir parte de esa valorización en infraestructura y espacio público.

Además, advirtió sobre la urgencia de anticipar impactos sociales y territoriales. Un aumento sostenido en el valor del suelo puede generar oportunidades de inversión y renovación urbana, aunque también riesgos de exclusión si no se implementan estrategias que promuevan un desarrollo más equitativo alrededor de las estaciones.

“La primera línea del Metro ya es un hecho, lo que está en juego es sí la convertimos o no en un catalizador de prosperidad sostenible. Con Bogotank queremos dar ideas para que esta obra de infraestructura sea una oportunidad para generar equidad, bienestar y prosperidad urbana sostenible”, afirmó María Carolina Castillo, presidenta ejecutiva de ProBogotá Región.

En adelante, Bogotank continuará produciendo investigación aplicada que conecte evidencia técnica con decisiones estratégicas para la ciudad y la región. El objetivo es aportar insumos para gobiernos, sector privado y ciudadanía en torno a uno de los proyectos más relevantes para el futuro urbano de Bogotá.