El Gobierno de Gustavo Petro presentó un borrador de decreto diseñado para modificar la regulación de la vivienda de interés social (VIS), con lo que fija límites claros al valor de estos inmuebles y confirma su carácter social. El proyecto establece que el precio máximo de una VIS será de 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (Smmlv), equivalente a $236.370.000 con el nuevo ajuste salarial programado para 2026. La medida busca garantizar el acceso de los hogares de menores ingresos a una vivienda digna y responde a debates sobre la influencia del salario mínimo 2026 en el mercado inmobiliario.
La iniciativa, según el Ministerio de Vivienda, busca mantener la función redistributiva de la VIS, con lo que evita que aumentos injustificados la conviertan en un bien inaccesible. El límite en el precio es visto como esencial para asegurar que los programas estatales de vivienda sigan llegando a los sectores más vulnerables. El decreto también incluye mecanismos para impedir prácticas que eleven de manera proporcional el valor de estas viviendas y consolidar reglas contractuales que protejan a los compradores.
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En ese sentido, la nueva normativa requiere que todos los acuerdos sobre el valor de las viviendas se fijen desde el inicio en pesos colombianos, aplicándose a etapas como la separación, la promesa de compraventa y encargos fiduciarios. El precio estipulado al comienzo será el único válido hasta la culminación del contrato. Con ello, el Gobierno responde a la preocupación de quienes en el pasado se encontraron con incrementos automáticos ligados a variaciones del salario mínimo.
Además, el borrador prohíbe la indexación automática del costo de la vivienda al salario mínimo una vez firmados los primeros documentos. La única excepción será ante aumentos extraordinarios en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icce), según justificación presentada y validada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane). Cualquier omisión al establecer el precio inicial en pesos, demoras injustificadas en firmar la promesa de compraventa o en la escrituración, y el uso de cláusulas desequilibradas para el comprador serán consideradas prácticas abusivas, de acuerdo con el Ministerio.
De igual manera, la norma prevé un régimen de transición para contratos celebrados antes de su entrada en vigencia, lo que permite que estos se rijan por la normativa anterior si ya han consolidado situaciones jurídicas.
Topes de los precios de vivienda para 2026
En cuanto a los precios de vivienda para 2026, se establece:
- Tope general de la VIS en Colombia permanece en 135 smmlv ($236.370.000).
- En grandes ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga, Cartagena, Cúcuta y Pereira, el techo sube a 150 smmlv o $262.630.000.
- Para VIS en áreas de renovación urbana, el valor máximo será de 175 smmlv, equivalente a $306.400.000.
- La vivienda de interés prioritario (VIP) tendrá un límite de 90 smmlv, es decir, $157.580.000.
- Dichos montos se calcularon con base en el nuevo salario mínimo de $1.750.905 sin incluir el auxilio de transporte.
El decreto se expidió pese a advertencias del sector privado. Por ejemplo, la experta en políticas de vivienda Elizabeth Parra cuestionó que el simple cambio de la VIS de salarios mínimos a pesos no resuelve el problema de fondo.
Congelamiento del impacto del aumento del salario mínimo
Según ella, el aumento del salario mínimo encareció de manera considerable la VIS. Señaló que “ahora el Gobierno intenta ‘congelar’ el impacto por decreto y cambiar las reglas para que no se note en los contratos. Al final, el comprador no pagará menos, el constructor asumirá más riesgo y el mercado ofrecerá menos vivienda VIS”.
Parra advirtió sobre riesgos sociales: “Así no se protege al ciudadano. Así se encarece su futuro”.
Además, al conocerse la intención del Gobierno, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), que lidera el exministro Guillermo Herrera, explicó que los topes de precio están definidos por la ley y el Plan Nacional de Desarrollo vigente y no debe modificarse por medio de decreto. Debido a ello, el gremio resaltó que estos límites no representan aumentos automáticos, sino valores máximos que se actualizan según directrices estatales.
Alertó que la subida del 23% en el salario mínimo sorprendió a toda la economía y se sumó a un panorama difícil, lo que llevó a más de 24.000 familias a desistir de su proceso de compra de vivienda tras la suspensión del programa Mi Casa Ya.
Desvinculación gradual y consensuada
Por medio de un comunicado, Camacol señaló que “nuestra prioridad no es la confrontación política, sino acompañar a los compradores para que puedan acceder a vivienda propia y proteger la viabilidad del sector, incluso en medio de la incertidumbre creada por las decisiones de política pública”. La organización considera que la desvinculación de los precios de la VIS respecto al salario mínimo debería ser gradual y consensuada, para evitar impactos negativos inesperados.
Estafa de las constructoras a clientes
Por su parte, el presidente Gustavo Petro había sido enfático al denunciar supuestas prácticas engañosas de algunas constructoras. Solicitó al Ministerio de Vivienda no desembolsar subsidios a empresas acusadas de estafar a clientes al argumentar que los precios de las viviendas se ajustan automáticamente al salario mínimo.
En X, el mandatario solicito a las empresas constructoras “dejar de decirle a sus clientes que los precios de la vivienda se estudian para indexarlos al mismo porcentaje del salario vital, esa es una estafa delictiva y le solicito a la superintendencia de vigilancia realizar las investigaciones y sanciones respectivas”.
Antes del anuncio oficial del nuevo salario mínimo, el Gobierno ya había planteado la urgencia de desindexar los valores de las viviendas, buscando frenar los incrementos desproporcionados. El ministro del Trabajo, Antonio Sanguino, reconoció que se trata de un cambio legal complejo que requiere diálogo con constructoras y otros actores del sector.
Sin justificación técnica
Al respecto, la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), que preside Mario Ramírez, advirtió que el incremento del salario mínimo del 23,7% para 2026, decretado por el Gobierno, carece de justificación técnica y podría elevar distintos costos económicos. Para el gremio, la medida presiona el empleo formal y la inflación, lo que afecta de manera la capacidad de compra de los hogares.
Resaltó que quienes deban escriturar viviendas a partir de enero de 2026 asumirán el alza completa del precio, aunque hayan iniciado sus procesos de adquisición bajo otras condiciones.
La entidad alertó que el contexto actual puede traducirse en una reducción del acceso a la vivienda, mayores cargas financieras y un aumento de la informalidad tanto en la economía como en el mercado inmobiliario. Las condiciones vigentes, según Fedelonjas, pueden amplificar la inflación y obstaculizar la creación de nuevos empleos formales en el país.
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