Nuevas condiciones para créditos de vivienda: familias podrán destinar más ingreso a la cuota inicial

En un nuevo intento por mejorar el acceso a vivienda para las familias colombianas de clase media, el Gobierno nacional expidió el Decreto 0583 de 2025, mediante el cual se modifica el límite máximo de los ingresos familiares que puede representar la primera cuota de los créditos hipotecarios a largo plazo.

Esta reforma normativa tiene como objetivo ampliar las posibilidades de financiación para los hogares que desean adquirir vivienda propia, especialmente aquellos que no calificaban por tener una capacidad de endeudamiento limitada con el esquema anterior.

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La nueva regulación se sustenta en el artículo 51 de la Constitución Política, el cual establece que todos los colombianos tienen derecho a una vivienda digna, y que el Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho. También se fundamenta en la Ley 546 de 1999, que regula el sistema de financiación de vivienda en Colombia.

El decreto indica que, en virtud de lo dispuesto por dicha ley, “el Gobierno nacional tiene la facultad de definir el porcentaje máximo de los ingresos familiares que puede representar la primera cuota de un crédito de vivienda, en el marco de la protección de la estabilidad financiera y del acceso a la vivienda”.

En ese sentido, la medida, que fue oficializada por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, eleva este tope y aplica tanto para vivienda de interés social (VIS) como para vivienda No VIS.

La disposición había sido previamente regulada por el Decreto 145 de 2000, modificado por el Decreto 3760 de 2008, que establecía un tope del 30% para la primera cuota, buscando evitar que las familias comprometieran una parte excesiva de sus ingresos en el pago inicial del crédito.

Sin embargo, durante la reactivación económica tras la pandemia de covid-19, el Gobierno ya había incrementado este límite para las viviendas de interés social mediante el Decreto 257 de 2021. Ahora, esa flexibilización también se extiende al segmento de vivienda No VIS.

Más margen para acceder al crédito hipotecario

Con la entrada en vigencia del decreto 0583, la primera cuota del crédito podrá representar hasta el 40% de los ingresos de los solicitantes. El nuevo texto del artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015 señala:

“La primera cuota del crédito no podrá exceder más del cuarenta por ciento (40%) de los ingresos constituidos de los solicitantes del crédito, siempre que exista entre ellos comunidad de hogar, o se trate de cónyuges o compañeros permanentes. Tratándose de parientes, deberán serlo hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil.”

Este aumento en el tope permite que las entidades financieras puedan otorgar créditos hipotecarios de mayor valor a familias cuyos ingresos no habían sido suficientes bajo la restricción del 30%. Así, por ejemplo, una familia con ingresos conjuntos de $5 millones mensuales podrá destinar hasta $2 millones al pago inicial del crédito, en lugar de los $1,5 millones que permitía el régimen anterior.

Además, el decreto establece que esta condición también aplicará para las operaciones de leasing habitacional destinadas a la adquisición de vivienda familiar, conforme a lo establecido en el Decreto 2555 de 2010.

Impulso al sector construcción y a la economía

Uno de los argumentos del Gobierno para esta modificación es el efecto dinamizador que puede tener sobre el sector de la construcción, un rubro clave en la generación de empleo y la reactivación económica. El documento señala:

“Flexibilizar el límite de la primera cuota de los créditos de vivienda individual a largo plazo al 40% para vivienda No VIS podría contribuir a la reactivación económica y la generación de empleo en el sector de la construcción.”

Además, la norma prevé que los inmuebles financiados mediante estos créditos deberán contar con seguros contra incendio y terremoto, como garantía para proteger tanto a las familias como al sistema financiero.

La expedición del decreto estuvo a cargo del presidente de la República, Gustavo Petro; con la firma de Helga María Rivas Ardila, ministra de Vivienda, Ciudad y Territorio, y Germán Ávila Plazas, ministro de Hacienda y Crédito Público.